海外資金人口增長支持下 多倫多溫哥華樓市不跌反升
滿地可銀行高級經濟分析員Sal Guatieri在一份報告中表示﹐對上一個十年的初期所展開的樓市升勢﹐實際上已隨着2008年衰退的出現而結束﹐叫人較難了解的是為什麼多倫多?溫哥華及卡加利仍然能夠三地獨秀。
這名分析員在報告中又指出﹐明顯的﹐全國樓市已經降溫﹐雖然很多地區房價合理﹐但因為預期利息將於明年上升﹐所以已不能重振原有的蓬勃生氣。
據指出﹐這3個城市的市道仍然幾乎處於衰退前的峰位﹐但其他地方已經從峰位回落了許多。這些其他地區佔了交易量總數的三分之二。
他列出了5個理由來解釋本國大部分地產市場呆滯﹐但多倫多?溫哥華及卡加利卻能持續展現強勢的原因。
這名專家指出﹐這3個城市的人口均增長迅速﹐當中最快的是卡加利﹐按年的升幅達到4.1%。甚至乎比較上緩慢的多倫多﹐人口增長率也錄得1.8%的升幅﹐而其他地方的增幅只是1%而已。據他表示﹐在過去的10年來﹐多倫多?溫哥華及卡加利的人口的增長率累積達到23%﹐與其他地區的11%相比﹐高出了1倍。
他說﹐至2013年中﹐多倫多及溫哥華每年人口增長的90%來自國際移民﹐而其他城市只佔了62%。
另一個原因是年輕人帶動了需求﹐當中尤其是共管柏文。這名專家在報告中表示﹐1980年代﹐戰後生育高峰期出生的人湧往多倫多﹐刺激了房市及房價。今時今日﹐他們年齡較大的子女是其中人口增長最快的年齡組別。
他說﹐30至39歲的年齡組別中有最大比率的人置業。
此外﹐這3個城市的就業市場強勁﹐預期所能創造的職位﹐應會比國內其他城市為多。
由於能源價格回落﹐卡加利急速增長的情況已略為降溫﹐但每年增長仍然超過2%。溫哥華的升幅超過3%。多倫多近期轉弱﹐但去年則錄得4%的增長﹐而春季也錄得2%的升幅。
他指出﹐對於住房負擔能力較差的地方﹐偏低的利息能夠支持地產市場。他表示﹐在溫哥華購買平房﹐房貸按揭的費用佔了一般家庭總收入的62%。如果利息上升2厘﹐這個開支比率將會跳升至75%。
多倫多也佔了總收入42%﹐令到一些置業人士改而購買價格較低的公寓及鎮屋。卡加利的房價仍然容易負擔﹐按揭開支佔了收入的23%。不過﹐如果房價繼續迅速拋離收入的增長﹐這情況將不能夠維持下去。
最後一個因素是海外的投資﹐而這尤其適用於多倫多及溫哥華。
他寫道﹐ 雖然沒有可靠數據﹐但來自建築商的消息反映出溫哥華的貴價地區獲得海外的資金的支持﹐而多倫多也有類似的情況﹐但程度上稍次。
這名分析員表示﹐據稱很多的新居民及海外的投資者以現金支付房價﹐而其中一些富裕的投資者甚至不用把物業出租。
他說﹐加拿大的政治穩定﹐而這些人的目的是要分散投資。他又說﹐溫哥華繼續是亞洲移民所喜歡的目的地。
他表示﹐由於住房可負擔能力轉壞﹐當借貸成本上升﹐這3個城市的房市將會降溫。房價高昂的溫哥華及多倫多應會出現價格略為回落的情況。卡加利的房價因為仍然可以負擔﹐所以影響應會輕微。
