市建局研自行發展流標九龍城項目 韋志成:免礙當區重建 土瓜灣等項目收購步伐「需考量」
【明報專訊】市建局位於九龍城的啟德道/沙浦道重建項目早前流標,該局行政總監韋志成昨稱即使稍後重新招標,發展商入標意欲不會顯著改變,故局方「有必要」仔細研究自行發展該項目。他承認項目流標無可避免影響市建局現金流,該局需審慎考量每個項目推出收購的時間和步伐,量入為出,傾向開展不涉大量物業收購的項目,減低收購支出。有測量師指收購涉及龐大開支,對市建局極具挑戰,相信將來局方必會重新審視其他重建項目。
再招標料「無顯著改變」
市建局上周二公布啟德道/沙浦道重建項目流標,市建局指只接獲一份標書,市建局董事會審視後決定不接納,收回項目。韋志成昨在網誌表示,市建局作為公營機構,收回標書是負責任做法,將研究重新招標或自行發展,但現時一手住宅供應充裕,加上利率高企,認為即使重推招標,發展商入標意欲也「不會有顯著改變」。
韋志成指出,沙浦道項目位處九龍城的策略性位置,若項目推進因收回招標而停滯不前,除了影響九龍城舊區更新及與啟德發展區的連接,亦會拖慢衙前圍道項目的進程,強調市建局團隊有必要在項目發揮的規劃和社區裨益、發展成本及風險等方面,「仔細研究自行發展沙浦道項目的可行性」。
暫無前期收入 影響現金流
不過他亦稱,市建局收入來源「相當窄」,主要靠將重建項目推出招標,從中標合作發展商收取前期款項,才有能力應付下一批重建項目的收購和補償支出。他認為無論沙浦道項目重新招標或自行發展,該項目今個年度將不會為市建局帶來前期款項收入,無可避免影響現金流。
稱債券夠用兩年 適時再借
韋提到,雖然市建局已發行120億元債券,以應付今明兩年會踏入收購階段的已開展項目的收購開支,預計涉約300億元,但要達到穩健的財務及現金流狀G,市建局需審慎考量每個項目推出收購的時間和步伐,量入為出,尤其涉及大型重建項目的收購,包括土瓜灣多個項目、未推出招標項目,以及在5年業務綱領內仍未開展的項目等(見表)。
韋說,因應重建項目未來的招標安排及結果,會考慮適當時再安排發債或銀團借貸,但亦認為不能單靠融資推動市區更新,更不應以借貸推動預期會涉及嚴重虧蝕的重建項目。
香港測量師學會前會長何鉅業認同市建局量入為出原則,稱收購涉及龐大開支,對市建局極具挑戰,相信將來局方必會重新審視其他重建項目,「最終都是考慮財務是否可行」,若項目受影響住戶較多、重建後增加的樓面面積不大,會令財政壓力增加,這些項目可能較後才展開收購。
何鉅業料必重新審視其他項目
韋志成提到,九龍城准許住宅及總地積比上限分別為7.5及9,即使發展商因應市場需求減少商業樓面面積,省下的地積比亦不能應用在住宅樓面面積。何鉅業認為即使住宅樓面增加,發展商仍會考慮其他因素如區內住宅供應及整體樓市等,暫難評估若重新招標對發展商的吸引力會否增加,故認為市建局亦應研究自行發展。
香港測量師學會會長林家輝表示,發展商都是在商言商,一個項目反應冷淡不能代表市場看淡九龍城重建發展,相信日後市建局如推出更吸引的項目,發展商仍會入標。
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