夫婦左手賣右手後再賣屋 債主申禁令獲准保住41萬
偷天換日借屍還魂暗渡陳倉出齊想賴債
【明報專訊】多倫多市的一對夫妻欠下過百萬元按揭貸款，眼看即使將按揭的物業賣掉也未還清貸款，便偷偷將名下的另一處近240萬元物業先行賣掉，疑似想躲避償還餘下的41萬多元貸款。但債主及時發現並申請禁令，成功阻止該對夫婦賣屋。
這宗官司的起源是2020年9月，當時案中原告向被告劉某(Lau，音譯)和Mortgage Impression Corp.(MIC)公司提供了一筆貸款，而劉某就是這家公司的首席執行官、總裁、董事、司庫和總經理。劉某獲得這筆貸款的抵押品，是位於Rhodes Avenue的兩處物業。
貸款到期後，劉某和MIC都無法按期償還這筆110萬元的欠款。於是原告便向法庭興訟，迫使按揭的兩處房產，分別在2023年11月3日和2024年1月8日售出。
但兩處房產都售出之後，所獲得的款項卻無法全額償還貸款，仍然欠414,533.43元。債主於是向法院要求繼續追債。
這時，劉某和配偶斯托爾(Aaron Storr)手上還有一處位於多市東約克社區Torrens Avenue 194號的獨立屋物業。
2元售屋給配偶及一公司
該物業是他們在2015年購入。到了2024年3月27日，仍欠有大筆債務的劉某猜想，債主很可能會通過銀行強迫他出售194號物業，以償還仍欠的41萬多元，於是便將自己名下的物業業權，以2元的價格「出售」給斯托爾以及ASML Holding Inc.公司，而這家公司的實際控制人就是斯托爾。
轉讓之後，劉某兩人又向RBC銀行申請，請這家銀行增加對194號物業的按揭貸款額度，在RBC銀行對這處物業原有的按揭貸款額度上再增加100萬元，達到237.5萬元，這已經非常接近該物業的市場價值。
拿到這筆貸款的一周後，劉某在2024年4月將該物業以238萬元的價格售出，比RBC銀行的按揭貸款額高出5000元。這筆房產交易的交吉日期是2024年7月25日。
債主申「待決訴訟證明」阻賣屋
而之前對於上述情況毫不知情的債主，得知「轉讓」和出售的消息後，擔心劉某拿到房款之後不肯還錢，就向法院提出了「待決訴訟證明」(CPL)申請，希望通過法院勒令劉某償還包括41萬多元的本金、利息和其他費用，否則劉某不能拿到售房的收益，同時還要求宣布上述「丈夫轉讓給妻子」的行為無效。
CPL是法院強制執行的一種通知，它登記在產權證上，並且向公眾告知某處物業存在法律糾紛。有了這樣一份通知，在被法院解除之前，任何人都不能夠再處理該物業(包括出售或按揭)。
法官在審核債主的申請時認為，首先劉某沒有對債主的追債主張作出抗辯，則追債的官司最後極有可能會判債主勝訴；其次債主提出了充分的證據，證明劉某轉讓房產的目的是為了拖延債主，而且離譜的是轉讓價格明顯低於公平市場價值，同時劉某還欠債主大筆債務。
此外，劉某知道債主正在追債，他沒有將轉讓事宜告訴債主；最後即使物業已經轉讓，劉某還是住在此處，因此「轉讓」等於無效。
有鑑於此，法官認同債主的看法，即劉某通過出售房產將其變現，然後再將資金輕而易舉地「耗盡」 ，令債主無法再成功追討餘下的41萬多元欠款。法官再三權衡之後，批准了簽發CPL命令書，而債主不但要將該通知書送達劉某，還要在7月2日房產交吉日之前找到該物業的買家，告知這一最新情況。
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