港地產股未宜吸 小心價值陷阱
Portwood Capital董事總經理卓百德(Peter Churchouse)在上文認為，本港料下月開始跟隨美國減息，可望抵消本港經濟所面對的不少逆風，有利樓市出現「U形」復蘇，即使這樣，他並不建議現時便買入本港地產股，指該板塊估值偏低的情况可能仍會持續，有些投資者或會視此為價值陷阱(value trap)。
隨着本港住宅樓價2021年第三季以來下跌逾兩成，加上本港寫字樓及商舖期內估值亦跟隨租金下滑，本港地產股過去3年股價普遍下跌，期內信置(0083)、新地(0016)及恒地(0012)股價分別下跌12.63%、23.38%及24.28%，但均跑贏恒指，而新世界(0017)股價則大跌73.21%，跑輸恒指(見圖1)。
以新地上周五收市價71.85元計算，市值2082億元，在同業中屬最高，而根據彭博數據，新地市帳率僅0.346倍，即股價對比帳面值折讓65.4%，估值屬近5年以來低位，而且本港地產股平均市帳率更只有0.307倍(見圖2)，估值更吸引，記者在是次專訪中請教Portwood Capital卓百德，新地以至本港地產股是否可以低吸呢？
估值偏低已一段時間
或仍持續
卓百德表示，目前本港地產股估值非常接近歷史低位，以股價對比資產淨值折讓70%評估的話，即投資者以30元買入某隻地產股，便可以買到其持有的100元淨資產，理論上這是有吸引力的，但也要留意的是，估值如此低的情况已持續一段時間，有些投資者或會視此為價值陷阱。
中國股市與本港住宅樓價均於2021年見頂，過去3年反覆回落至今，卓百德認為，國際投資者現傾向低配所有中國資產，當中包括本港股票及物業，背景是地緣政治風險升溫及內地經濟增長放緩等，令持有中國資產風險增加。他表示，雖然目前難以估計國際投資者何時才會改變低配中國資產的策略，但近日有些國際投資者已重新關注新興市場，原因是美股估值已非常昂貴，而美股是過去20年為國際投資者取得最佳回報的資產。
歐美若改對華貿易政策
外資或返中國股市
卓百德表示，中國資產表現過去3年大幅跑輸歐美同類資產後，假如歐美國家領導人出現改變，令全球貿易動能、規則及限制(global trade dynamics, trade rules, trade restrictions)也出現改變的話，便是催化劑吸引國際投資者重投中國資產，當中包括本港股票及物業。
根據卓百德的分析，隨着美國聯儲局於今年9月開始減息，本港亦會跟隨減息，雖然本港減息對樓市屬好消息，但即使這樣，也難以令樓市出現真正復蘇，需要本港經濟好轉，樓市才具備足夠條件持續向好。由於本港經濟近年與內地經濟關連性愈來愈強，若內地經濟重拾增長動力及房地產市場回穩，對本港經濟好轉屬非常有利。
