新建柏文銷量陷27年最低點 大多區售價較2年前高峰跌5%
投資客無法透過收租抵消房貸成本 市場惡化
【明報專訊】一份市場報告指出，由於越來越多投資客無法透過租金來抵消房貸按揭成本，導致大量掛牌銷售單位湧入市場。
市場調查公司Urbanation和加拿大帝國商業銀行(CIBC)經濟學本周四聯合出版的一份研究報告，用「正在惡化」形容自上世紀90年代以來從未看到過的多倫多柏文市場現狀。由於利息上漲，越來越多投資客無法通過出租來抵消每月房貸按揭的成本，導致大量單位上市掛牌出售。
與此同時，那些購買「樓花」的投資客，他們佔到市場上買家的70%，也無力完成交吉，而由於建築開發成本上漲，開發商也不能降價促銷。
報告說，在多倫多這一加拿大最大的住房市場，新建柏文單位的銷售「已跌落至上世紀90年代末以來的最低水平」。報告聯合作者、Urbanation總裁希爾德布蘭德(Shaun Hildebrand)說，「大多區的大部分出租單位來自於投資者，因為專門建造的出租柏文單位並不多。隨着新建柏文單位銷量觸及27年以來最低點，投資者購買更多單位的興趣正在減弱。」
報告顯示，新建柏文單位的價格比較2022年第三季度高值時下跌了5%，二手柏文單位價格已修正12%，並有進一步下降的風險。雖然疫情以來租金上漲了30%，但是仍不足以使投資者實現正現金流或收支平衡，他們每月在虧損。
報告統計，2023年大多區77%新竣工的柏文單位其按揭貸款的現金流為負，這一比例在2022年為52%，今年上半年情況更加糟糕，這一比例升至81%。自從2020年來，持有一個柏文單位的成本上漲了近60%，是同期租金上漲的2倍多。
面積越大的單位，負現金流越高，2023年一個無居室的柏文單位(Studio)，現金流維持平衡，而一個1居室單位平均每月有523元負現金流，2居室有734元負現金流，3居室是866元負現金，因此去年新上市出租的柏文單位中，只有3%為3居室，「這也提供了觀點為什麼投資客更願意購買小戶型柏文單位。」
報告還說，預建柏文單位即樓花的銷售比例低於50%，為20多年來最低點。如果一個樓盤沒法預售最少70%的單位，就無法開工建設，因此銷售量的減少將大大減緩市場的房屋供應，而竣工量「急劇下降」和「未來幾年庫存停滯」將使住房可負擔性變得更差。
希爾德布蘭德最後說，「當前的柏文項目開工量不足1萬個，而我們每年需要大約3萬到4萬個單位才能滿足人口的增長。房地產業有自己的循環周期，柏文公寓市場經歷了15年到20年的持續增長，現在是修正時候，投資者需要花時間才會重新入市。
Alex Wu, Local Journalism Initiative Reporter
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