發展商促銷暗藏隱憂 現金返還恐降低貸款
樓按經紀籲手緊買家慎防陷窘
【明報專訊】現時有地產開發商在推銷樓盤時，會聲稱有長期的現金返還，聽起來買家似乎很「着數」，但在銀行眼中，卻成了物業跌價，可能會導致買家借不到足夠的貸款，後續會有大麻煩。
地產開發商Camrost Felcorp正在多倫多市聖卡拉西街(St. Clair West)夾巴特士街(Bathurst St.)地區開發一個名為Raglan House的共管柏文項目，公司在發售該項目的樓花時承諾，提供2年內每月多達3000元的返還；或者購買兩睡房的購房者，直接有價值7.2萬元的獎勵。
銀行貸款會先將優惠扣減
按揭貸款經紀斯蒂爾曼(Shawn Stillman)則提醒買家，這些令人心動的促銷手法，對於那些只負擔得起樓價20%首付的買家來說，可能會成為問題。
假設以130萬元的價格，從開發商那處買了一個共管柏文單位，並拿到如上述所說的優惠，但當買家向銀行貸款時，銀行會首先從那130萬元中扣除掉這個7.2萬元的優惠，因這種優惠，實際上意味着這個物業的價值低於官方報價。
根據這一點來計算，買家最後申請到的房貸總額，就不是原先設想的130萬元的80%，而是扣除掉7.2萬元後的122.8萬元的80%，即98萬2400元。
屆時，買家繳付了20%(以130萬元計算)的首付，希望能拿到80%的按揭(按130萬元計為104萬元)，結果只拿到982,400元，還差57,600元。
一些買家直到房屋交吉時才發現這問題，而此時他們已經沒有更多的流動資金來彌補差額。
對此﹐斯蒂爾曼建議，在購買合同的冷靜期結束前，買家要確保有一個確定的按揭貸款預先批准(mortgage preapproval)。
放貸的金融機構會想了解這些優惠措施，因他們會影響貸款的安全性，即物業價值必須減去按揭貸款金額。如借貸人不能按時還款，放貸人是要將房產強制拍賣。
據報道，一些共管柏文的銷售人員建議，買家不要將地產開發商的優惠措施告知放貸方。這些銷售聲稱，通過此舉銀行就會借出更多的錢。但萬一將來借款人因資金不足而無法完成交吉，銀行會立即起訴借款人。
從另一方面來說，如對全新的共管柏文需求如此強勁，開發商為什麼還要拋出如此巨大的優惠措施？
首批單位即豐厚獎勵堪虞
多倫多Re/Max Condos Plus的經紀人約翰斯通(Jamie Johnston)表示﹕「開發商永遠不會降價，所以他們會採取優惠措施，這基本上是一回事。但他們通常會對庫存中剩餘的東西優惠，而不是在項目開始時。」
「開發商需要出售最少70至75%的單位樓花，才能獲得開始建設的資金，一些建築商的資金非常充足，而另一些則不然。」
他警告，如看到開發商對他們出售的第一批單位就提供豐厚的獎勵，那可能是一個危險信號。「他們可能正試圖在銷售方面取得良好開端，以便開始建設，而更成熟的公司，如Pinnacle或Tridel，則是直接開始建設的。」
在低迷的市場中，選擇能夠完成項目的開發商至關重要。除非法律能改進，否則愈來愈多資金不足的開發商會一直在拿走人們的錢，然後幾年後，再把買家的押金退還給他們。
嚴重影響固定利率按揭貸款定價的加拿大債券市場，現在關注的焦點是5月3日的美聯儲利率公告。如美聯儲暗示北美經濟放緩需要暫停加息，那麼收益率可能會下降，固定利率也會隨之下降。
但由於當前核心通脹率仍然高企，這一切都無法保證。
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