大灣區GBA新聞:國家隊撐起廣深賣地 料好景不再 財政部出手約束央企國資買地 禁虛增土地出讓收入

[2022.12.05] 發表
今年多個內地城市的供地計劃距離全年目標有大段距離,其中廣州前三輪供地面積只及全年計劃的46%;加上早前財政部發通知約束國企購地行為,令廣州更難依靠國企去拿地。(網上圖片)

【明報專訊】2022年步入尾聲,在房地產市場不景氣之下,全國多個城市今年的集中供地計劃距離達標尚有大段距離,例如廣州前三輪供地面積只及全年計劃的46%。更甚者,由於樓市調控導致民企資金周轉壓力大增,廣、深兩市已連續兩次賣地全靠央企及地方國資支撐。財政部早前下發通知,約束國企購地,令廣深依賴「國家隊」頂起賣地半邊天變得更加困難。

明報記者 陳子凌

據廣州市規劃和自然資源局公告,該市第四輪集中供地將於12月15日舉行,今次共推出6幅地皮,其中天河區兩幅,海珠區、白雲區、黃埔區和番禺區各一幅,土地總面積69.3萬平方米,總底價244.6億元(人民幣,下同),無論從地皮數量、土地面積及底價總金額,均是今年4次供地中最低。

廣州首三輪供地完成率不足五成 深未夠七成

中國指數研究院(下稱中指院)數據顯示,廣州今年的供地計劃為751萬平方米,前三輪供地只完成全年計劃的46%,就算第四輪供地推出的地皮悉數售出也仍然不達標。深圳的情G亦類似,前三輪供地只完成全年目標365萬平方米的67%,而第四輪供地的土地總面積只有約24萬平方米,同樣全部賣出也不能達標。

事實上,全國多個城市今年也面對供地完成率不足的問題,中指院統計顯示,在市場下行、企業拿地意願較低情G下,推出土地規模普遍縮量。截至10月27日數據顯示,全國16個已完成第三輪供地的城市當中,只有杭州提前超額完成目標,成都及合肥亦以96%及91%的完成率幾近可完成目標,無錫及南京也分別有84%及78%,有望達標,但廣州、北京、武漢及寧波的供地完成率不及目標一半,其他城市的供地完成率亦只在50%至70%之間。

廣深廈三地兩輪供地零民企參與

供地計劃未能完成的同時,競地企業單一的情G也較為嚴重,中指院指出,去年下半年,央國企及地方國資托底樓市的現象日漸明顯,今年以來,民營房地產企業競地意願進一步減弱,「國家隊」成為購地主力,從已進行第三輪供地城市的競拍結果來看,只有杭州及合肥是「國家隊」與民企各半,其他城市有八成以上供地由「國家隊」取得,深圳、廣州及廈門更加連續兩輪供地都是零民企參與。

值得注意是,中指院提醒,今年首兩輪供地央國企購地金額佔比平均在四成以上,但到第三輪供地時,央國企購地金額佔比平均已降至三成,有部分城市更幾近要完全依賴地方國資。以深圳及廣州為例,第二輪供地時,央國企購地比例分別高達92%及80%,但到第三輪已收窄至只有43%及55%。從「國家隊」組成的變化來看,可見央國企購地漸顯乏力,地方政府愈來愈需要靠地方國資的支持。

國資買地推高地方隱性負債 增風險

然而,地方政府以地方國資出面購地,實際上是推高政府的隱性負債,虛增土地收入,一定程度上增加了地方政府債務風險。10月中國家財政部發布《關於加強三公經費管理嚴控一般性支出的通知》(下稱《通知》),嚴禁「通過舉債儲備土地」、「通過國企購地等方式虛增土地出讓收入」,無疑是對這種行為一記當頭棒喝。

據《中國新聞周刊》引述華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部原科研所所長賈康認為,財政部的出手,是因為最近一段時間,多個城市土地市場低迷,加劇財政收入不足的問題,而財政支出又不能減免,部分地方領導出於政績等考慮,通過讓一些地方國企買地,資金進入政府預算收入帳戶後,再由政府返還予地方國企,以此虛增土地出讓收入,做表面文章,掩蓋真實情G,因此,《通知》的發布,說明財政部要加強針對管理,目的是防範和糾正錯誤做法。

中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國首席經濟學家柏文喜亦稱,除了保證土地出讓收入不過快下降,地方政府通過地方國資出面競地,也有烘托出一種競投仍然火熱的氛圍,保持市場活躍度和維護地價。

地方或放寬競拍條件 穩定市場

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為,隨荌]政部出手,意味未來地方國企購地會受到更多約束,在房地產銷售未得到明顯改善前,土地市場或延續低迷態勢。短期來看,地方政府為穩定土地市場,接下來或會加快推出更多優質地皮,並進一步放寬競拍條件,一些城市的地價也存在下調預期;但對企業,尤其是民企而言,當前仍需保持量入為出,考慮到多數城市的樓盤銷售未見好轉,房企周轉速度明顯放緩,購地後項目能否加快銷售變現,會是企業競地首要考慮因素。

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