九龍城重建22幢未滿50年 最小26載 環團斥浪費 市建非執董：不應只考慮個別樓新舊
【明報專訊】市區重建局九龍城「衙前圍道/ 賈炳達道」重建項目料建4350個住宅單位。項目的社會影響評估顯示，發展範圍內有47幢樓宇維修保養屬「良好」或「尚可」，佔總數52%；樓宇平均樓齡為58年，本報點算有22幢樓齡未滿50年，其中未滿40年佔14幢，其中最年輕僅26年。有環團質疑市建局只求用盡地積比，將「年輕」和維修狀况不錯的樓宇清拆造成浪費。有民間智庫批評，市建局已改變重建策略，以盈利為先，而非市區更新需要。巿建局非執董謝偉銓回應稱，市區更新不應只考慮個別建築物新舊，需兼顧整區環境、交通和經濟活動能力。
市建局就「衙前圍道/ 賈炳達道」項目進行的社會影響評估報告指出，發展計劃地盤總面積達37,061平方米，當中25,302平方米預計用作「住宅(甲類)」發展，涉及91幢私人樓宇，樓齡介乎26至73年，平均約58年。市建局亦稱，計劃內近七成樓宇樓齡超過50年，九成沒有升降機。
受影響91幢樓 逾半保養良好尚可
經本報點算，有22幢大廈樓齡未滿50年，其中14幢未滿40年，最年輕的南角道聯景閣只有26年樓齡，於1996年建成。以建成時間計算，5幢建於上世紀70年代，13幢建於80年代，4幢建於90年代，包括南角道聯景閣、萬發樓、福至樓和龍崗道寶文閣。同樣會清拆的九龍城市政大廈於1988年建成，樓齡只有34年。
樓宇狀况方面，市建局資料顯示，有47幢樓宇維修保養屬「良好」或「尚可」，佔比約52%，餘下44幢樓宇則屬「維修及保養欠佳」、「欠缺維修及保養」或「失修」，亦有樓宇未遵從渠務修葺令，並有樓宇懷疑被分拆成多間劏房。報告又引述民政事務總署5月資料，計劃中有55樓宇是「三無大廈」，約佔60%。
市建局去年稱，至2048年市區樓齡逾50年私樓單位將增至85.4萬個。長春社高級公共事務經理李少文表示，舊樓急增下，計劃內不少較年輕和維修狀况不錯的樓宇被拆，若建築材料可用盡設計壽命較好，免成浪費，質疑市建局用盡地積比謀利，對維修和保育策略視而不見，效果比私人重建針對破舊樓宇逐步重建更差。
本研社質疑市建看中發展潛力 盈利為先
本土研究社成員黃肇鴻表示，市建局過去很少重建樓齡不足50年的樓宇，批評市建局以盈利為先，忘記市區更新本業，不按樓齡和樓宇狀况選擇項目，而是看發展潛力，「市建局已經變成有公權力的發展商……26年樓齡那幢不是因破舊『死』的，是因為當年(建)太矮『死』的」。
他預計，市建局未來會在深水埗和荃灣等區繼續運用一地多用、轉移地積比等新規劃工具，將有更多不合理規劃，令毋須重建的樓宇因有較多剩餘地積比，被劃入重建範圍。
市建局非執董謝偉銓表示，市區更新不應只考慮個別建築物的新舊，需兼顧整區環境、交通和經濟活動能力，若留下個別較新的樓宇，對協調規劃造成障礙，減少重建效益，過去單幢重建亦有與周邊不協調的問題。
市建局：該樓只6層無? 重建可成優質單位
市建局回覆稱，該1996年建成的樓宇只有6層，亦沒有升降機，發展計劃可將樓宇重建成現代化樓宇，為居民提供較優質單位；若重建欠缺對整個小區的整全規劃，只會形成零散分佈的「見縫插針」式單幢式住宅，佈局缺乏協調，難透過規劃擴闊樓宇間距、提供綠化休憩空間和增設社區設施等。市建局亦對重整機會較低的地塊實行例如「小區規劃復修」模式，從驗樓、公用地方維修至預防性保養等提出針對解決方案，提升樓宇壽命。
明報記者
(城市保育)
