從未被入住過物業單位 第二手買家要交新屋GST稅

從未被入住過物業單位第二手買家要交新屋GST稅

[2018.11.15] 發表

【明報專訊】受到聯邦稅務局(CRA)擴大追查房地產逃稅的影響，有經紀最近注意到，即使是一些第一手已付過聯邦貨勞稅(GST)的單位，如果單位未入住過，新接手的第二任業主也被要求付新屋GST，巔覆了長久以來，華人買家認為只要不是從發展商處直接購買，即無需付GST的認識。有稅務律師表示，稅務局對「新屋」的定義並非新舊這麼簡單，未被入住過的單位也可以是「稅法上的新屋」，而這項法律其實一直都在，但自去年傳出稅務局向卑詩及安省44間發展商要求提交樓花及新樓買賣資料後，稅局才有工具可以從嚴執法。

稅務律師韋德(Max Weder)指出，第一手屋主在購買新屋後若從未有真正居住，單位內就算有家具也可被視為只是為了展示銷售用途，則該單位再轉手給其他人時，稅局依法可視該單位為新屋，下一個買家因此需要付新屋GST。

韋德說，這是一直以來的規定，只是從前較少見到稅務局對此執法。他認為，自從稅務局成功自多家發展商取得樓花及新柏文單位銷售資料之後，這一類的執法由於稅局已有資料在手，已比過去容易許多，也因此可能有更多第二任屋主被要求付GST。

地產經紀林偉麒指出，他已聽到有些購買二手柏文的業主，在完成交易到律師處簽約時，才知道需要多付5%的GST，以100萬為例，需要繳付5萬元，而令業主較難接受的是，當初在決定購買該單位時，就是受到了銷售廣告中強調「已付GST」，所以業主自然會認為接下來即不可能再付GST。

林偉麒在地產行業已有多年經驗，他表示從前沒聽說有接手二手柏文單位，還需要再付GST的情況，因此他懷疑是否規定有改變。稅務律師韋德說，GST從實施至今，有關房地產買賣繳GST的規定並未改變。但他提醒，GST的規定極為複雜，而且每個房屋買賣的個案又有個別情況，除非買家已針對個別情況請教律師或是會計師的建議，否則很難知道自己準備購買的單位，究竟是否需要付GST。

儘管如此，他舉例說，一般人認為，從發展商處買新屋才需付GST，但只要該房屋已繳過GST便屬於舊屋，日後再轉手已無GST的問題，不過，法令的規定並非如此簡單。

他解釋，稅局是根據該房屋是否為新屋，再決定其買賣有無需要繳GST，而稅局對於新屋的定義，並不等於剛完工的柏文單位或是獨立屋，一些建好之後，第一手屋主從未搬進居住的單位，這些房屋由於從未被使用，在稅法上也算是新屋。

他知道稅局在派人調查這些GST逃稅個案時，會派人了解該單位是否有人居住，例如如果只是放了簡單的展示用家具，且打開冰箱沒有食物，沒有衣服及鞋子，這對稅局來說，就是該單位並未有人居住，所以該單位屬於新屋。

律師王仁鐸則說，那些剛登記為業主沒有幾個月即轉手的柏文單位，是稅局查GST逃稅的目標。

王仁鐸提醒，為了避免買了二手單位還需要繳GST的情況，最好情況就是在房地產購買的合約當中，加列一條，「不管賣方是否已繳GST，之後該買賣若仍需要繳GST，仍舊是由賣方負責」，如此可保護買方的權益。