【明報專訊】房屋問題迫切，惟覓地建屋需時。2017年10月公佈的《施政報告》提出政府將協助和促成各項由民間機構主導和推行的短期房屋措施，增加市面上的過渡房屋供應，以紓緩輪候公屋家庭和其他居住環境惡劣人士的困難。

1. 出租政府閒置建築物

政府現時持有不少閒置建築物如空置校舍，《施政報告》提出善用這類資源，傚法社會企業「要有光社會地產」2012年起推出的「光房」及「光屋」計劃，即業主把持有物業以合租形式，以較低的租金租給有迫切住屋困難的家庭最多3年。計劃至今已推出100間「社會房屋」，讓超過220戶共550人受惠。

2. 社會房屋共享計劃

政府與香港社會服務聯會(社聯)合作推出「社會房屋共享計劃」，募集社會上閒置的房屋資源，目標募集500個單位。計劃至今接獲約400個單位，其中由恆基地產以1元象徵式出租、位於九龍城的一幢舊樓已開始入伙，首批合資格入住的基層家庭有20戶，租金每月4755元，有需要家庭可獲額外租金援助。政府亦鼓勵市建局提供舊樓單位，再邀請社福機構承接單位，以低於市值租金轉租予基層住戶，如為已輪候公屋至少3年的家庭，提供兩年租期。

不過，「民間長遠社會發展運動」成員吳嘉倫認為，計劃對像主要是輪候公屋中的家庭，而計劃的租賃期只有2至3年，假若住戶在租賃期結束時仍未獲分配公屋，便要再次搬屋，對於基層住戶來說是不小的負擔。香港善導會總幹事吳宏增亦指若租予公屋申請者，他們或中途成功上樓而離開，屆時再物色租客亦有困難，最終或令機構「硬食」租金。

3. 研改裝工廈

據差餉物業估價署發佈的《香港物業報告2017》，私人分層工廠大廈2016年底空置量為5.8%，私人工貿大廈的空置量更達8.9%。過去改變工廈用途需要申請補地價，政府曾於2010年4月至2016年3月期間展開「活化工廈計劃」，放寬重建或整幢改裝工廈可作其他用途的要求，《施政報告》則再提出讓整幢工廈免補地價改裝為過渡房屋。

問題一：或逼走藝術團體

公民黨立法會議員譚文豪質疑，將整幢工廈免補地價變為臨時住宿或令工廈價格大幅上升，認為措施會令沒有人願意活化工廈，最終「逼走」進駐的藝術文化團體。

問題二：難符住屋規格

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典稱，工廈改裝為過渡房屋的挑戰不小，因當中安全、交通及環境等條件須符合規格，成效未必理想。但中原工商部董事郭楚華認為，全幢工廈改裝可更有系統地解決消防等安全問題。

4. 研建預製組合屋

《施政報告》提出協助非牟利機構研究，在閒置土地興建預製組合屋，即採用組裝合成技術建屋，整個單位在廠房製好再運到地盤組裝。發展局長黃偉綸期望引進該技術能協助解決房屋問題，並紓緩業界人手短缺的壓力。

有意見提出政府可興建「貨櫃屋」，即改裝貨櫃為組合屋。立法會議員尹兆堅根據地政總署資料指，政府現存927幅、約110公頃可供短租的閒置地，若全部興建一層貨櫃屋，推算可提供1.4萬至2萬個單位。本土研究社成員陳劍青認為，興建大量貨櫃屋租予基層市民，可令私人租住市場回復合理水平。

問題一：選址影響計劃成效

香港青年時事評論員協會會董丘健和指，住在殺房的基層市民的工作機會主要集中於市區，而規模稍大的土地主要位於偏遠地區，對他們的吸引力不大，如組合屋或貨櫃屋的選址偏遠，相信他們仍繼續租住殺房，令政策成效大減。

問題二：建築師：貨櫃屋不宜居

建築師關兆倫指出，貨櫃由鋼鐵製造，既傳熱、不隔聲，作為居住空間極不理想，如透過加裝夾層隔音隔熱和使用冷暖氣控制室溫，則會增加成本和能源使用，亦會令室內空間更為狹小。

5. 出租未補地價居屋

現時未補地價居屋受房屋條例監管，無論出租或分租均屬違法，但香港房屋協會轄下的居屋只受地契條款限制，故可透過修改地契容許業主出租。《施政報告》提出促成房協試行將有關單位以低於市值租金租給有需要的家庭。據政府消息，現時房協轄下未補價資助房屋約有9000個，房協會研究可出租的單位數目，受助目標將包括正在輪候公屋的家庭。

問題一：租金水平難定

房委會資助房屋小組主席黃遠輝指出，計劃執行上有困難，因有關居屋未補價，不太可能收取市價租金，若租金水平太低，又未必能吸引業主放租；如租金水平太高，亦不能達到協助有需要家庭的原意。

問題二：未補地價居屋空置率低

關注基層住屋聯席組織幹事何智聰本身是居屋住戶，家人亦無為單位補地價。他認為大部分未補地價的居屋都是自住，空置率不高，「究竟有幾多單位可以釋放出來？可能是杯水車薪，無法根本解決基層住屋問題」。

◆香港房屋政策(見圖)

■模擬試題

◆資料A

資料來源：《明報》，尊子漫畫，2017.11.02

◆資料B 報道節錄

社聯分析政府統計處於2009/10及2014/15年度的《住戶開支統計調查》數據，研究發現，私樓戶的房屋開支佔總開支的比例，整體由2009/10年度的42.1%，升至2014/15年度的44.4%，當中以一人及二人住戶升幅較顯著，前者由52.6%(3849元)升至56%(4951元)，後者由49.2%(5354元)升至53.4%(7525元)。

若以房屋類別劃分，2014/15年度開支最低50%的住戶，私樓住戶用於房屋的開支佔總開支44.4%(7608元)，公屋住戶僅13.2%(1568元)，兩者相差近5倍。

◆資料C 綜合評論(經刪改)

評論甲﹕房屋政策「以置業為主導」，筆者絕對贊成。現時本港有70多萬個家庭居於出租公屋，佔全港三成。出租公屋照顧了大量的低收入家庭，令其受惠於低廉租金，固然是德政。不過，無論租戶租住多久，也無法擁有其單位，因此無法分享土地升值帶來的財富增值，大量的土地價值等於被「鎖」在公屋單位內，無人得益。再者，即使這些租戶生活和事業出現重大改變(如自己或子女跨區工作或上學)，以致當日分配的單位並不符合其需要，也是由於沒有單位的業權，無法透過市場出售其單位，並搬遷至較合適的地區。

評論乙﹕現時樓價之高，已完全脫離市民負擔能力，即使「綠置居」的定價較居屋低，但仍不脫與市價掛鉤。政府有必要將一批本來安穩地繳付遠低於市值租金的公屋居民，推向置業之路，令他們每月供樓的負擔大增嗎？其實政府更應大力建設足夠的、平價的公屋和廉租住房，以保障社會的住房需求，而不必人人都去置業。市場有比價效應、有心理預期，如果政府能向社會提供足夠的公共租賃房屋和廉租住房，就能平抑市場過高的租金，租金下降則投資房產的回報率將同步下降，房產回報率的下降則最終導致樓市降溫。

◆資料回應題

1. 試反映資料A所表達的問題。

2. 參考資料A及B，試指出上述問題如何影響港人生活素質。

延伸回應題

3. 參考資料及就你所知，你在多大程度上同意香港應採用「以置業為主導」的房屋政策？

(答題指引見另文)

■相關概念

居住地(habitat)

生活素質(quality of life)

公眾利益(social welfare)

房屋政策(housing policy)

[通通識 第491期]