【明報專訊】明年元旦日起﹐加拿大金融機構監管局(The Office of the Superintendent of Financial Institution﹐OSFI)要求各大銀行執行更加嚴厲的房貸壓力測試﹐房貸首付比例超過20%的借款人必須通過與銀行簽署的合同房貸利率基礎上再增加2%的房貸利率水平壓力測試。
昨天﹐OSFI公布了最新修訂的金融機構房貸壓力測試指導線﹐要求各金融機構從2018年1月起按照新修訂的房貸壓力測試指導線嚴格審查房產買家的貸款能力。與現有的規定比較﹐這個被稱為「B-20」的新的房貸壓力測試﹐主要變化如下﹕
•借款人要向銀行貸款買房﹐必須通過比加拿大央行五年期貸款利率更高的利率或者在與銀行簽署的實際按揭利率基礎上增加200基點(即2%)的房貸利率水平上的還款壓力測試﹐加拿大央行當前的五年期基準息率為4.89%﹔
•當前的房貸壓力測試主要適用於購房首付低於20%購買了按揭保險的借款人和購買短期房貸的借款人﹐而新的房貸壓力測試擴大到購房首付高於20%沒有購買按揭保險的借款人﹔
•在新規有效期內﹐借款人更新與銀行的房貸合同不適用此新規﹐但如果借款人轉與其他金融機構重新簽署房貸合同﹐適用於此新規﹔
•各金融機構必須為每名借款人設定最高貸款額度限制(Loan-to-value limits)﹐確保規避還貸風險並根據房產市場和經濟環境的變化及時做出調整更新﹔
•禁止借款人以「合伙借貸」(co-lending )、「捆綁借貸」(bunding)方式騙取貸款資質。
在現今政策下，只有購買了房貸保險和選擇房貸年期在5年以下的房貸借款人，需要接受壓力測試。
OSFI監管員Jeremy Rudin說﹕「那些短期炒房客們為了實現借貸金額最大化﹐往往選擇按揭利率較低的短期貸款﹐我們推出的新規就是要杜絕這種情況﹐加大他們的炒房成本。另外﹐我們還考慮到在多倫多、溫哥華這樣的大城市﹐房價已經虛高﹐收緊房貸將有利於控制這些地區已經十分居高的家庭債務風險。」
對於OSFI再次提高銀行房貸壓力測試﹐代表房屋建築商利益的集團批評指出﹐新規對於借款人來說將是懲罰性的(punitive)﹐置借款人於巨大風險之中﹐因為他們未來更新貸款時應對利率增加會更加難以負擔。
皇家銀行(RBC)首席執行官麥基(Dave Mckay)說﹕「新規有助於抑制多倫多、溫哥華等大都市房產市場的快速上漲的房價﹐確保加拿大經濟長期穩定健康發展。但是我們也要小心﹐那些無法取得房貸的房產買家有可能尋找大銀行以外的私人貸款公司高額貸款﹐從而更加重了房產市場的風險。」
利率監測網站RateSpy.com創始人麥考利斯特(Rob McLister)表示﹕ 「OSFI的新規推出太遲了﹐那些炒房客早已套現退出市場﹐留下現在虛高的房價。」
金融服務分析師Robert Sedran說﹕「新規肯定會導致銀行按揭貸款增長放緩﹐但問題是﹐它和最近以來三級政府陸續推出的其他房產政策聯合產生效用﹐我擔心會給金融機構帶來新的問題。」
一名不願透露姓名的華裔房貸經紀表示﹕「OSFI新規將大大減少借款人的貸款額度。比如﹐一座100萬元的房屋﹐當前政策下可借款70萬元﹐新規之後只能借50多萬元。結果﹐買家要麼多掏首付款﹐要麼想辦法提高自己的家庭收入。受OSFI新規影響最大的是選擇5年期固定利率的房貸借款人﹐他們的借款額度將大幅降低。目前在我們銀行﹐大多數房產買家都選擇的是2年期固定利率或浮動利率﹐而且借款人很多都是首付35%的﹐低於35%的已經很難貸到款。」
這名房貸經紀還表示﹕「對於已經有房貸在身的業主﹐在房貸合同到期之前﹐建議加速還款額度﹐減少貸款本金﹐這樣再與銀行續簽房貸合同時就可能通過壓力測試。另外﹐準備買房的借款人還可以在明年1月1日新規生效前提前到銀行鎖定房貸利率。」
多倫多華裔地產經紀David說﹕「OSFI新規影響最大的是購買100萬元以上的房產。其實﹐政府前一陣子抑制房價的措施已經令100萬以上的高端房產價格出現下滑﹐我預計明年這個政策出台後﹐會使高端房產價格出現大幅度跳水。」
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