槓桿較低 比10年前健康

美國10年前樓市泡沫爆破時，大量業主失去家園和積蓄。圖為美國洛杉磯外圍的近郊地方Ontaria變成「帳幕城市」，不少無家可歸者居住在此。

根據金融服務公司Black Knight Financial Services的數據，美國樓價4年多以來持續上漲，樓價由2012年的谷底攀升了33％左右。根據該公司的報告，美國全國樓價在今年中平均為26.5萬美元，僅比10年前的峰值低1.1％(見圖)。

市場人士普遍認為，與10年前不同的是，今次樓價上漲並非受到問題按揭產品的槓桿效應所推動。樓價上升的主因是房屋供應短缺，其原因之一是建築商的建屋速度還沒有恢復至歷史平均水平。此外，很多美國業主鑑於房屋可以保值，在搬新屋後仍保留舊物業空置，導致物業空置率創新高。加上抵押貸款利率長期接近紀錄低位，帶動了置業需求。

普通家庭供樓約佔入息兩成

Black Knight分析，普通家庭供樓的款項，平均為入息的21%，屬健康水平。在泡沫年代的比例是36％。超低利率大大提高了美國人買樓的負擔能力。

房屋淨值(扣除房貸後的房屋價值)亦較泡沫年代大大提升。目前普遍美國房屋扣除房貸後，業主擁有的房產權益相當於樓價44%，遠高於泡沫時期的25%，這意味當樓價一旦下跌，業主有更大的周轉空間。

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