樓價18年來只升不跌 央行負面消息可降溫
一名地產經紀警告﹐大多倫多地區的地產市場﹐不論是獨立屋還是共管柏文的樓花﹐都存在着炒風﹐若加息一旦促成樓市調整﹐這些炒家會首當其衝﹐當中尤以那些財力及知識均不足的人所受的打擊較重。
恆生地產(Living Realty Inc., Brokerage)地產經紀楊洪(Yang Hong，圖)指出﹐目前油價下挫﹐經濟增長可能受影響而維持在偏低的水平﹐所以現階段也不宜過早預估中央銀行一定會加息﹐以及住房負擔因而會有什麼程度的轉壞。不過﹐如果市場所預期的新一輪的加息最終令隔夜息口上調幅度超過2厘﹐則會對樓市造成壓力。
楊洪表示﹐最先受打擊的除了欠實力的炒家之外﹐還有年輕人和首置人士。
他表示﹐近幾年來觀察所得﹐本地的獨立屋的投資者當中﹐相當的一部分都是炒短線的炒家﹐原因是相對於租金來說﹐獨立屋的價格高昂﹐不適合作長線的出租投資﹐所以很多人都是進行翻新後轉手賣出圖利。
共管柏文樓花市場也存在着炒風。楊洪表示﹐目前的許多柏文樓高近30層﹐甚至會高至40多層及60層﹐建築期長達3至4年﹐所以在樓花買家當中﹐自住的當然佔少數﹐而投資者的比例多至70%至80%以上。
他說﹐難以知道這些投資者當中有多少是炒短線的盲目炒家﹐但肯定的是當中有為數不少的人財力並不雄厚﹐而且對房產投資知識及經驗準備不足﹐他們受加息的打擊的程度會較大。
據他指出﹐年輕的人及首置的人士也會容易受到加息的衝擊。他們很可能因負擔不起而要放棄買大房﹐轉而購置小房子﹐或者取消置業計劃﹐改當租客。而取消購房計劃的年輕人及首置人士主要會租住共管柏文﹐所以溫和的加息通常反而會對優質地段的共管柏文市場有利。
事實上﹐滿地可銀行較早前的一項調查顯示﹐如果利率上調2厘﹐本國樓市將會有13%的準買家被逼取消置業計劃。這個結果一定程度上反映出加息會令到樓市的需求下降。
楊洪指出﹐價格介乎80萬元至200萬元的中高價住宅也會較容易受到加息打擊﹐因為這些物業的價值較高﹐貸款所佔的比例或數額相對較大﹐業主又多以固定工資收入及中產家庭為主。而且在這幾年這類住宅價格增長也是最快的。他指出﹐如果地產市場有調整﹐漲得最快的細分市場通常會有最大幅度的調整。
在共管柏文單位方面﹐他表示﹐如果所處的地段好﹐面積較細﹐而且租金與售價的比率合乎理想﹐則不應會因為溫和的加息而受到大影響﹐原因是按以往的走勢來說﹐租金會隨利率上調而上漲。不過﹐超過百萬元的大面積柏文﹐如果租售比偏低﹐再加上管理費高昂﹐那麼會承受較大的衝擊。
至於價格在300萬元以上﹐甚至過千萬元的豪宅則應較能夠承受加息的打擊。他解釋﹐這些物業的買家屬於富豪級﹐他們買得起這些貴價房子﹐通常有實力不怕加息。
加拿大中央銀行較早前首次公布內部進行的分析結果﹐表示本國屋價可能過高﹐幅度介於10%至30%之間。
他認為﹐大多倫多的一些區域確實出現屋價過貴的情況﹐需要不斷有負面消息來警示一下。他解釋﹐多倫多地區的樓市已經連續上升了將近18年﹐實在應當需要有喘息及調整的機會。他認為﹐中央銀行發表這樣的負面消息﹐可以在一定程度上穩定市場﹐令到樓市能夠更健康及正常的發展。負面的聲音應當只有好處﹐沒有壞處。
