澳洲減息周期初段 暫未推升樓價
今年1月澳洲樓市放緩，樓價按年升幅回落至約4%。CoreLogic研究總監Tim Lawless指出，樓市仍受準買家負擔能力緊張等因素影響，儘管最近澳洲減息四分之一厘，且過去減息周期均利好澳洲樓市表現，惟預期短期內澳洲央行不可能大幅降息，相信於減息周期之初央行的降息行動不會成為樓價上升的催化劑。
根據CoreLogic的數據，截至今年1月底止，澳洲平均樓價約81.4萬澳元，按年升4.3%，而去年2月底樓價按年升幅曾達9.7%，顯示按年增幅已放緩；至於按月計，今年1月樓價則微跌0.03%，跌幅較去年12月份樓價按月跌0.1%有所收窄。
Lawless表示，澳洲今年1月底樓價較去年10月創下的歷史高位回落約3%，按年升幅亦已放緩，基於目前樓價處於較高水平，高息環境及生活成本上升，導致準買家負擔能力下降，同時新移民減少，人口正常化也影響樓市需求，令樓價受壓。
至於個別地區的樓價走勢，今年1月澳洲八大城市中，以墨爾本的按月跌幅最大，按月跌0.6%，按年計更跌3.3%，樓價中位數回落至77.2萬澳元；其次為坎培拉上月樓價按月及按年均跌0.5%，樓價中位數跌至近85.1萬澳元；悉尼上月樓價按月亦跌0.4%，惟按年計仍錄1.7%升幅，樓價中位數降至近119.3萬澳元。期內樓價表現較出眾的為珀斯及阿德萊德，其中阿德萊德1月底樓價按月升0.7%，按年計更升12.7%，樓價中位數達81.9萬澳元；珀斯1月底樓價按年計累升17.1%，按月則微升0.4%，樓價中位數為近81萬澳元。
Lawless續稱，儘管澳洲整體樓價增長放緩，惟個別地區樓價仍具韌性，如阿德萊德及珀斯，反映部分地區樓價正受惠於國內第二波移居浪潮，隨着準買家負擔能力及借貸能力下降下，加上愈來愈多就業人士可在家工作，促使不少準買家轉向樓價較低的城市居住。
今年1月租金按月升幅略為回升，再參考CoreLogic的數據，上月租金按月升幅稍擴大至0.4%，去年12月底按月升幅僅0.1%。Lawless指出，當地租金去年下半年已見受壓，去年下半年全國租金累計僅升0.4%，主要受去年海外移民減少，家庭同住人數增加，以及租金負擔能力受挑戰等因素影響，預期今年上半年此等因素仍將影響澳洲租務市場。
踏入今年2月，澳洲央行如市場預期減息四分之一厘，為2020年11月以來首次減息，Lawless表示，雖然減息有助降低置業成本，過去減息均利好樓市表現，但由於預期澳洲短期內不會大幅減息，上半年的降息幅度是否足以緩解負擔能力等問題，仍有待觀察，故預期減息周期展開的初期，不會成為樓價上升的催化劑。
還要留意，今年當地樓市將面對另一變數，早前澳洲政府宣布將於今年4月1日起的最少兩年期間，禁止外國投資者購買已落成的現樓，以緩解國內對住屋問題的不滿情緒。
鑑於過去10年澳洲樓價已累升不少，據CoreLogic的數據，截至今年1月底止過去10年，整體澳洲樓價已累升70%，其中阿德萊德及布里斯班樓價均累升逾90%，悉尼樓價亦累升近69%，墨爾本樓價則累升近48%。
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明報記者 劉敬華
