西半山歷史建築全幢放售 意向2億 代理料現用價值相若重建 保育組織：拆卸非唯一出路
【明報專訊】港島西半山的二級歷史建築般咸道35號，是般咸道最後一幢戰前洋樓。本報得悉，該建築最近集齊100%業權放售整幢樓宇，據悉意向價約2億元。被委託放售該幢樓宇的測量師行稱，般咸道35號具建築特色，新買家購入物業後可活化作其他用途如服務式公寓，回報達3厘以上，而該幢樓宇所在地段的土地契約為999年，亦具一定優勢。保育組織考城學社稱，外國一向有買賣歷史建築作投資用途，拆卸重建非唯一出路，不過本港仍處起步階段，未成風氣，亦難料般咸道35號會否有買家以天價購入。
明報記者 馬耀森
發展局表示，文物保育專員辦事處及古蹟辦已知悉般咸道35號放售，又說政府設有內部機制監察拆卸或改建已獲評級建築的計劃；該機制下，當屋宇署、地政總署及規劃署知悉私人擁有的已評級歷史建築可能會受影響，便會通報文物保育專員辦事處和古蹟辦，及時與有關私人業主聯絡一同探討保育方案。
被委託整幢放售的第一太平戴維斯九龍商業銷售部經理鄧智聲表示，般咸道35號為戰前洋樓，樓高4層兼設一層地庫，樓面面積合共6545平方呎，由於各層由不同業主持有，一直未能集齊業權放售，最近該公司說服該幢建築所有業主同意整幢出售，故以公開招募意向書形式出售，12月18日截止。
代理：業主盼傳承 可推廣商業價值
鄧智聲稱，般咸道35號具歷史及建築價值，若作其他用途如服務式公寓，估計每月租金可達50萬元，回報率約3厘以上，另可作高級會所。對於本港投資者收購整幢舊樓普遍拆卸重建用盡地積比，利潤空間或更大，鄧智聲稱該幢建築地盤面積不大，估計現用價值與重建價值相若。他又說，業主同意整幢放售，除希望以理想價錢出售，亦希望樓宇歷史傳承下去。不過他稱，保育舊建築亦要有商業價值才可推動，本港未形成這種風氣，希望加以推廣，歷史建築具商業價值，不過要考慮不同因素，例如地段、建築物是否獨特、保養是否良好等。
翻查資料，2022年，該物業地下連地庫、1樓及2樓，佔全幢約77%業權份數，曾推出市場放售。土地查冊資料顯示，般咸道35號所在土地租約年期999，地下連地庫、1至3樓每層分別由不同業主持有，當中地舖先後用作餐廳、禮品店及美容中心等用途。現時地下、地庫及1樓空置，2樓及3樓仍有人居住。
考城學社稱放售價已考慮保育價值
考城學社創辦人何尚衡表示，般咸道35號為歷史建築，其價值難與同區其他樓盤比較，加上該建築佔地面積不大，只有1600多平方呎，即使重建可提供單位有限。他說，該幢樓宇放售的價格已並非傳統物業買賣的價格，買家或要以保育角度考慮價值。
外國投資歷史建築普遍 港未成形
何尚衡又說，外國投資歷史建築普遍，今年初阿里巴巴集團聯合創辦人馬雲的妻子張瑛在新加坡斥資4500萬至5000萬坡元(約2.67億至2.98億港元)購入核心區3幢相鄰店屋(Shophouse)，不過在香港以天價購入歷史建築活化的風氣尚未形成，成交個案不多，近年例子有皇后大道西1號，該幢戰前唐樓被評為三級歷史建築，數年前被整幢購入後活化成多功能社區客廳，為區內街坊提供聚腳地及舉辦不同活動。
古蹟辦資料顯示，般咸道35號戰前西式建築物建於1941年前，樓高4層，設計蘊含殖民地建築風格與南亞特色。發展局稱，根據評級定義，二級歷史建築為「具特別價值而須有選擇性地予以保存的建築物」；歷史建築評級制度屬行政性質，旨在提供客觀基礎，以釐定香港歷史建築文物價值及保育需要，並不影響歷史建築業權、使用權、管理權及發展權。
(城市保育)
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