3人合伙買房遇跌市踼契 官判賠賣家逾36萬元損失
放棄「獲得融資」條件競價奪得
【明報專訊】卑詩最高法院裁定一宗住宅賣買合約違約案中，一共3人(包括兩名華裔)的準買家需給賣家賠償物業合約價錢與最後售出價的差額，並且連同業主換屋頂冷氣來再放盤等費用，總額超過36萬元。
訴訟中的答辯方為一共有3人的準買家，為馬里(Navdeep Singh Mahli)和另外兩名華裔分別姓方(Wai Ming Fong，譯音)和姓劉(Xiao Li Liu，譯音)。
裁決說，賣買雙方就基隆那(Kelowna)埃塞爾街(Ethel St.)一間住宅簽訂賣買合約，購置該物業的價錢為111.5萬元，最初的交易完成日期訂為2022年5月31日，但及後原告應答辯方要求兩度延期，至2022年7月18日。
不過，準買家始終未能在該限期前完成交易，而賣方後來於去年1月再將物業放盤，並以較低的價錢，74萬元賣給另一新買家，並向法庭指控答辯方違約而索賠。
案情指，答辯方曾指控賣家行騙，指稱該住宅的物業披露聲明有不實陳述，並且按此來反告賣家，但法官較傾向相信賣家的說法。
案情說，該物業在2022年3月2日以99.9萬元掛牌，就在掛牌首日，賣家便收到兩個報價，其中一個是來自馬里，其開初提出111.3萬元，但經賣家與他議價後，購入價定為111.5萬元。原本在合約上只有馬里為買方，但事隔數天，於同年3月11日，方和劉獲加進為買方名單內。
裁決提到，該份賣買合約不設條件，買方放棄「需融資」，即如先向銀行取得貨款的條款權利，並意識到其金融機構尚未評估該房屋，並了解不包括「需融資」條款可能產生的後果。
買家亦放棄另外3項條款權利，包括不用專業驗屋、取得火險和物業披露聲明，「按原樣」接受該物業，從而放棄追究賣方、賣方經紀人或代表，以及買方代表或經紀人任何責任。
買方未能成功取得按揭成為問題關鍵，裁決寫道：「馬里獲銀行通知說，銀行對該房屋進行的估價遠低於合約上的購買價，因此銀行未能提供融資」，另外數間銀行也同樣地拒絕貸出款項。
裁決提到該準買家曾成功數度延後交易完成日和提供額外訂金，但未能說服賣家減價。
法官認為，合約為具約束力的協議，答辯方需在合約的交易完成日，即2022年7月18日以111.5萬元購置該物業，當答辯方未能在該日交出該購入價款項，他們就是違約。
法官並認為，在走下坡的市場裏，賣方的損失為該合約價，以及賣方在買方違約後於合理時間內可取得最高價錢之間的差距；而在該段時間裏，法庭接納賣方證據顯示該地區樓市明顯冷卻。
案情提到在2022年7月，當賣家將房屋再放售時，曾以94.9萬元掛牌，但到10月底，賣家減價至79.9萬元，在同一時期間，屋主更付款換屋頂和冷氣系統來使其更吸引。最後到2023年1月以74萬元賣出物業。
法庭下令答辯方需賠償該物業合約價和最後成交價的差額，即37.5萬元，並且需為換屋頂及空調，以及賣家繼續持物業的開支，如按揭利息和物業稅等負責，扣除簽約後已支付的5萬元訂金後，共計賠償接近36.3萬元。
