銀主盤低於估值成交增至3成 專家憂按揭違約風險上升
【明報專訊】在利率上升、成交下滑及經濟放緩夾擊下，全國按揭貸款違約率截至今年第三季仍只錄得0.15%，貼近歷史低位，卑詩省以0.11%成為加西違約率最低的省分，當中大溫更只錄得0.09%。但有專家指自10月中起大溫「銀主盤」成交價低於估值的幅度增至兩至三成，反映高利率影響浮現，投機者變得謹慎，區內按揭違約風險也上升。
據媒體Western Investor報道，截至今年第三季，全國按揭貸款違約率僅為0.15%，比歷史低點高出0.01個百分點，而2020年爆發首波新冠疫情期間錄得的比率為0.28%。
信貸評級公司Equifax Canada數據顯示，加西按揭貸款拖欠率最低是卑詩省的0.11%，緬省及阿省分別為0.2%及0.26%，沙省以0.46%排名最高；而大溫比率為0.09%，僅比歷史最低水平高出0.01個百分點。
溫哥華地產公司Saba Realty Ltd.「銀主盤」專家沙恩(Amar Shan)表示，溫市因按揭違約被取消贖回權的房屋數量更少，因大多數陷入困境的按揭貸款持有人，通常能以等於或高於按揭貸款價值的價格迅速出售房屋，「有很多投機者在觀望，認為隨着利率上升銀主盤數量將會災難性增加，但這還沒有發生。」
截至第三季大溫共有83間房屋淪為銀主盤，包括50間獨立屋及33間分契式城市屋及公寓，但仍遠低於2009年樓市下跌情況，當時區內銀主盤數量為130至140間。但沙恩指最近情況有變化，10月中旬前銀主盤普遍售價低於估值5%至15%，部分房屋售價甚至高於受託人要價，但現時銀主盤售價低於估值的幅度已增加至20%至34%。
他解釋指這種情況反映高利率開始影響房屋銷售，也意味着大溫按揭違約風險增加，「在那之前市況比較熱烈，若投資者以低價達成協議，將在法庭上受其他競標者質疑，屆時競標價格將大幅上漲，受託人知道這一點，這也是他們接受極低報價的部分原因，但10月中旬後投資者行動更加謹慎，獲接受的報價沒有在法庭上被質疑，而且成交價也低得多。」
近期類似個案包括蘭里第2路(2nd Ave.)20133號面積達9260平方呎、擁有7間臥室的豪宅，估值為479萬元，法院下令以325萬元拍賣，最終於11月2日以315萬元售出，比估值低34%。另外，米遜(Mission)一間面積4874平方呎、設有6間臥室的獨立屋，於8月8日以121.8萬元售出，略高於拍賣標價，但比當初購入價低24.7萬元即17%。
分契物業的銀主盤成交例子包括溫市煤氣鎮(Gastown)科多瓦東街(E. Cordova St.)55號Koret Lofts一間一臥室公寓，估值為103萬元，標價為70.27萬元，10月19日以69.99萬元售出，比卑詩物業估價處(BC Assessment)估值低32%。
位於北溫穆迪維爾(Moodyville)東3街(E. Third St.)752號一間面積2044平方呎、設有4臥室的全新城市屋，估值為196萬元，於10月23日以147.09萬元售出，比估值低25%。
