利息頂峰 投資業主收入減可抵稅
【明報專訊】熟悉按揭貸款的銀行業人士形容，從現在直到明年中要為按揭續約的客人最倒霉，「因為現在利率很大機會已經漲到頂，但還沒開始下降，從現在到明年預計利率下降之前要續約的客人，都要面臨頂端的利率水平。」
該專家昨日接受本報訪問時指，假設按揭貸款攤還期當初設定為30年，於5年前簽訂的合約固定利率為1.9%，現在到期需要續約，即剩下的貸款要在25年內還清，「現在利率那麼高，銀行沒有辦法延伸原本的合約，過去5年簽訂固定利率的業主沒感覺到影響，但一到續約銀行就需要按照還款期剩下的時間，以及當時的利率重新計算。」
他又指很多選擇浮動利率的客人，即使利率隨着加息上漲至超過6%，依然沒有感覺到太大問題，是因為銀行盡可能沒有增加月供金額，但也意味着月供金額中支付利息的佔比節節攀升，償還本金的部分愈來愈少，甚至單單利息已經超越月供金額，「這種情況下銀行通常會把利息還不夠的金額加進去本金，讓客人暫時沒有現金流的問題，但其實負債愈來愈多，所以很多客人感覺房貸愈還反而欠愈多。」
他建議業主在目前情況下，按揭續約時應該選擇5年期浮動利率，「現在沒有甚麼人會選擇1至3年期固定利率，因為在利率還沒降的時候，1至2年期固定利率是最貴，3年期固定利率如果在去年初或年中，利率還沒這麼高的時候簽訂才划得來，雖然現在選擇5年期浮動利率比較貴一點，但未來還是有希望的。」
他又建議自住房及投資房的業主採取不同策略，「自住房業主如果覺得利率高划不來，有能力的話可以多還一些本金，這樣續約時所受的衝擊就會減少，除此之外沒有任何的特效藥，而且現在貸款大部分都是二合一，就是房貸加上信用額度，現在多還的本金，如果將來有需要還是可以再貸出來，有一個調節功能。」
至於投資房的業主，他認為不一定要多還本金，因為每月租金收入可以抵銷出租產生的維護費用及銀行利息，「如果租金收入變成負數，在報稅時可以填上，整體收入就會減少，稅款也相對減少，意味着雖然利率高但有部分成本是由政府埋單，用來多還本金的款項留在手上可以有別的用途，所以投資房業主應該先想一想各種收入怎麼搭配。」
