出租物業被拖欠租金1.2萬元
經紀求少交稅遭令填6頁問卷
【明報專訊】一名以出租物業賺取利潤的地產經紀，被租霸拖欠1.2萬元租金，向稅局要求少交稅款，但稅局要求他填寫6頁問卷和提交計劃書，講述如何將出租物等轉虧為盈。該名地產經紀形容稅局是恐嚇他。
本身是地產經紀的凱勒(Brian Keller)，過去23年來一直都有將投資物業出租。2000年起﹐他將巴里市(Barrie)的房屋出租﹐且大多數時間都有盈利，他亦不時會向稅局申報﹐指因為在租房管理出錯而導致損失。這種操作，過去一直都沒有問題出現。
他提交2021年的報稅表時﹐申報了其出租物業有虧損，因為租客拒交租1.2萬元﹐而安省業主租戶仲裁委員會(Ontario Landlord and Tenant Board，LTB)又遲遲未能審理他的個案。
提交報稅表後﹐稅局便一直沒有回音。隔了差不多一年後﹐他才收到由稅局寄出﹑共有6頁的問卷調查。問卷更附帶了一封信﹐信中要求他﹕「提供一個詳細的預測，說明你打算如何將出租業務變成有利可圖。」
稅局懷疑業主炒賣
凱勒表示﹕「我無法相信加拿大稅務局竟敢要求我提供商業計劃﹐而且他們要我在20日內完成。這簡直是一恐嚇。」
BDO Canada會計師樓專長地產稅的杜比(George Dube)指出﹐稅局的這種問卷及信件其實存在多年﹐目的是要評估業主到底是為了賺取租金收入，還是買下這些物業後﹐再把它們炒賣。
他指出，若一個人投資一個物業﹐其收取的租金不能彌補支出﹐但又期望從這個出租單位上賺取利潤﹐稅局就有理由相信業主是個投機者。
杜比指出﹐稅局通常會向某些業主發出問卷。這些業主通常將單位出租給親友﹐然後又報稱虧損。稅局便會懷疑業主故意壓低租金﹐導致入不敷支。但其他更多的情況是﹐業主無法提出計劃﹐將出租業務轉虧為盈﹐那稅局可能不承認業主所報稱的虧損。
他提醒業主﹐如明知道向稅申報的虧損在將來有很大機會被否定話﹐倒不如不要申報﹐否則稅局日後不但要業主補交稅款﹐還有罰款。
加拿大統計局報告指出，2023年本國有135萬個家庭在2020年申報了租金收入。當中76.3%從出租單位取得盈利﹐約32萬人則表示出現虧損。
市場研究公司Urbanation和CIBC最近發布的一份報告顯示﹐即使是多倫多地區新建成的柏文單位也常常無利可圖。
該調查研究了6378個在2022年建成的新柏文單位，這些單位後來都經多重掛盤系統租出﹐但當中只有48%的單位能夠賺取足夠租金來支付各種開支。
多倫多地區約有39%的柏文單位由投資者擁有，他們將單位出租。2022年的租金雖然飈升，但按揭貸款的利率也在飈升﹐這對那些以浮動利率貸款的人最受影響。
將新落成柏文單位出租的業主﹐約有14%每月要虧損1000元或以上﹐而約有三分一的業主每月虧損400元或以上。
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