放款公司有權佔據 欠貸物業 官判華裔業主多住30日遷出

[2023.01.09] 發表

【明報專訊】有華裔業主借錢買豪宅卻又還不起按揭，債主就根據合約自行佔據了這處看似無人長期居住的物業。而借款人聲稱﹐債主佔有抵押的物業不合法，向安省高院提出申訴。法官指借款人有權免受債主的逼迫，但也不能藉此進行拖延，因此駁回了借款人的主要訴求，僅允許他再延期佔有30天，以找到替代的場所。

黃嘉祥(Jiaxiang Huang，音譯)和石勇(Yong Shi，音譯)兩人，向Vault Capital Inc.放貸公司借款286萬元，在多市灣景路夾401公路地區購買了一間大豪宅。而這筆貸款原本在今年8月就到期了，但兩位借款人卻一直找不到下家給他們繼續放貸。

根據法律規定，當借款人不能按期還款時，放貸人(債主)有權進入並佔有用於按揭的房產。於是Vault Capital Inc.公司派人自行佔有了該房產。這一做法後來被法官認定為「非暴力」但也是「非和平」，需要有所糾正。

借款人指控放貸公司沒有以適當和合法的方式佔有該物業，而他們本身既沒有同意債主佔有該物業，也沒有放棄。他們認為，債主必須先獲得法官批准的佔有令，才能佔有物業。因此他們希望法庭以強制命令的形式糾正「錯誤」，將物業的所有權先還給借款人。

受理此案的安省高等法院法官摩根(Justice E.M. Morgan)發現，在一宗類似的訴訟中，上訴法院判決稱放貸人可以在沒有通知借款人的情況下，直接佔有相關的任何不動產，只要債主有合約做依據，而且佔有過程中沒有出現暴力。

回到本案，既然借款人都承認自己違約，則債主根據按揭貸款文件佔有該物業也就是天經地義的事情，唯一的問題就是，債主佔有該物業的過程是否是和平獲得。

摩根法官指出，所謂的「和平地」佔有，是指避免暴力行為和暴力威脅。這亦意味着債主不但要對借款人，還要對其他受影響的人士，都必須盡量減少負面影響，如果相關物業是住宅，則主要是指借款人的家庭成員。

從現有的證據來看，債主確實已經做了盡職調查，他們派出代理人福吉奧內(Anthony Forgione)於今年10月多次去該房產查看。雖然他沒有進入房子，但他從未看到有任何人居住的迹象，既沒有人進出，車道上也沒有車輛等。代理人由此認定，該物業是一間空屋。

但進到屋子內，福吉奧內先生卻發現，雖然屋內一個人也沒有，但其中一張牀上似乎有人睡過的痕迹，上面散落着一些衣服。

黃嘉祥表示﹐他已離婚，而他的前妻曾一度在此處的主臥居住，而他住在客房部分。如今他的前妻已遷出，他的孩子也不住在此處。事實上當債主換鎖的時候，他正在安省滑鐵盧市探望女兒。因此受影響的只有黃嘉祥，他的家人都沒有被牽涉進來。

法官認為，雖然從表面上來看，黃嘉祥確實將該物業用作自己的住所，但很難說是將其作為永久住所使用。其律師提供的房屋內部視頻顯示，房子裏的家俱很少，冰箱裏的食物也不多，衣櫃裏有一些男性衣物。臥室裏有一張牀，但沒有其他可見的家俱，似乎有許多空房間和走廊，牆上沒有畫等，看不出有人在此完全居住。

黃嘉祥聲稱，他將此處物業的一部分用作住所，另一部分用於商務會議和其他商業用途。因此他更多像是在此處居留而非居住。

摩根法官裁定，當借款人向放貸人借款時，債主由此獲得經濟優勢，為了保護處於劣勢的借款人不必有擔憂，才規定債主不能採取任何暴力手段或威脅，也不能以侵略性或壓迫性的方式將借款人趕出家門，令後者無家可歸。

除此之外，放貸人有權通過自助方式佔有被按揭的物業。換句話說，當按揭貸款違約時，借款人的確有權保護自己免受壓迫性的剝奪，但同時他們也無權利用這些保護措施進行拖延，以獲得他們原本不會擁有的財務優勢，更無權濫用這一制度。

但摩根法官又指出，債主趁借款人暫時離開之際換了上述物業的門鎖，雖然不涉及實際使用或威脅使用暴力，但畢竟剝奪了業主的住所和個人財產，也沒有給業主機會去安排搬到另一個地方。這種行為可能不是暴力的，但也不可能是和平的。

因此法官裁定，需要給借款人一定的時間收拾家產搬遷出來，但這個時間也不可能按黃嘉祥所想長達一年，因此在黃某已有2個星期的臨時佔有權外，法官又給了30天的時間，讓黃某徹底搬走。

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