大灣區GBA新聞：國家隊撐起廣深賣地 料好景不再 財政部出手約束央企國資買地 禁虛增土地出讓收入

大灣區GBA新聞：國家隊撐起廣深賣地料好景不再財政部出手約束央企國資買地禁虛增土地出讓收入

[2022.12.05] 發表

【明報專訊】2022年步入尾聲，在房地產市場不景氣之下，全國多個城市今年的集中供地計劃距離達標尚有大段距離，例如廣州前三輪供地面積只及全年計劃的46%。更甚者，由於樓市調控導致民企資金周轉壓力大增，廣、深兩市已連續兩次賣地全靠央企及地方國資支撐。財政部早前下發通知，約束國企購地，令廣深依賴「國家隊」頂起賣地半邊天變得更加困難。

明報記者陳子凌

據廣州市規劃和自然資源局公告，該市第四輪集中供地將於12月15日舉行，今次共推出6幅地皮，其中天河區兩幅，海珠區、白雲區、黃埔區和番禺區各一幅，土地總面積69.3萬平方米，總底價244.6億元(人民幣，下同)，無論從地皮數量、土地面積及底價總金額，均是今年4次供地中最低。

廣州首三輪供地完成率不足五成深未夠七成

中國指數研究院(下稱中指院)數據顯示，廣州今年的供地計劃為751萬平方米，前三輪供地只完成全年計劃的46%，就算第四輪供地推出的地皮悉數售出也仍然不達標。深圳的情况亦類似，前三輪供地只完成全年目標365萬平方米的67%，而第四輪供地的土地總面積只有約24萬平方米，同樣全部賣出也不能達標。

事實上，全國多個城市今年也面對供地完成率不足的問題，中指院統計顯示，在市場下行、企業拿地意願較低情况下，推出土地規模普遍縮量。截至10月27日數據顯示，全國16個已完成第三輪供地的城市當中，只有杭州提前超額完成目標，成都及合肥亦以96%及91%的完成率幾近可完成目標，無錫及南京也分別有84%及78%，有望達標，但廣州、北京、武漢及寧波的供地完成率不及目標一半，其他城市的供地完成率亦只在50%至70%之間。

廣深廈三地兩輪供地零民企參與

供地計劃未能完成的同時，競地企業單一的情况也較為嚴重，中指院指出，去年下半年，央國企及地方國資托底樓市的現象日漸明顯，今年以來，民營房地產企業競地意願進一步減弱，「國家隊」成為購地主力，從已進行第三輪供地城市的競拍結果來看，只有杭州及合肥是「國家隊」與民企各半，其他城市有八成以上供地由「國家隊」取得，深圳、廣州及廈門更加連續兩輪供地都是零民企參與。

值得注意是，中指院提醒，今年首兩輪供地央國企購地金額佔比平均在四成以上，但到第三輪供地時，央國企購地金額佔比平均已降至三成，有部分城市更幾近要完全依賴地方國資。以深圳及廣州為例，第二輪供地時，央國企購地比例分別高達92%及80%，但到第三輪已收窄至只有43%及55%。從「國家隊」組成的變化來看，可見央國企購地漸顯乏力，地方政府愈來愈需要靠地方國資的支持。

國資買地推高地方隱性負債增風險

然而，地方政府以地方國資出面購地，實際上是推高政府的隱性負債，虛增土地收入，一定程度上增加了地方政府債務風險。10月中國家財政部發布《關於加強三公經費管理嚴控一般性支出的通知》(下稱《通知》)，嚴禁「通過舉債儲備土地」、「通過國企購地等方式虛增土地出讓收入」，無疑是對這種行為一記當頭棒喝。

據《中國新聞周刊》引述華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部原科研所所長賈康認為，財政部的出手，是因為最近一段時間，多個城市土地市場低迷，加劇財政收入不足的問題，而財政支出又不能減免，部分地方領導出於政績等考慮，通過讓一些地方國企買地，資金進入政府預算收入帳戶後，再由政府返還予地方國企，以此虛增土地出讓收入，做表面文章，掩蓋真實情况，因此，《通知》的發布，說明財政部要加強針對管理，目的是防範和糾正錯誤做法。

中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國首席經濟學家柏文喜亦稱，除了保證土地出讓收入不過快下降，地方政府通過地方國資出面競地，也有烘托出一種競投仍然火熱的氛圍，保持市場活躍度和維護地價。

地方或放寬競拍條件穩定市場

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，隨着財政部出手，意味未來地方國企購地會受到更多約束，在房地產銷售未得到明顯改善前，土地市場或延續低迷態勢。短期來看，地方政府為穩定土地市場，接下來或會加快推出更多優質地皮，並進一步放寬競拍條件，一些城市的地價也存在下調預期；但對企業，尤其是民企而言，當前仍需保持量入為出，考慮到多數城市的樓盤銷售未見好轉，房企周轉速度明顯放緩，購地後項目能否加快銷售變現，會是企業競地首要考慮因素。