三天冷靜期驗屋 可減風險 報告促向退出交易買家收終止費

[2022.05.27] 發表

BCFSA報告建議，冷靜期(cooling-off period)將在報價被接受後的第二天開始計算，賣家必須在為期3天的冷靜期內提供合理方式讓買家檢查房屋；而買家即使退出購買協議也不能免去冷靜期，但屬法院命令的銷售或拍賣等情況例外。

報告還建議向退出交易的買家收取適度的終止費(termination fee)，金額為房屋價格的0.1%至0.5%，並形容為「在防止輕率報價和識別銷售過程的干擾中取得平衡」。

其他建議包括引入出價前期限(pre-offer period)，即樓盤掛牌後5個工作天賣家不能接受任何報價，還有一些旨在提高交易過程透明度的建議，例如分層物業掛牌時需提供關鍵文件，以及要求買家向賣家披露已提出的其他報價。

省府3月對房地產法案進行修訂，省財政廳長羅品珍(Selina Robinson)委託獨立監管機構就冷靜期和其他措施諮詢地產業持份者。

羅品珍昨日表示，近年經常聽到買家感到被迫承擔不合理風險，例如放棄房屋檢查，導致發生「恐怖故事」。她指省府正審視報告，希望盡快推動上月通過三讀的法案，但地產業也需時適應變化，「我需要與BCFSA和其他人就需要採取行動的時間範圍進行更多討論，當然是在買家保護期前後」，又指還有其他涉及整個地產業的建議。

BCFSA行政總裁莫里森(Blair Morrison)表示，將調整地產交易流程以推行冷靜期。

他指當局與來自本省地產業的超過140人舉行了20場諮詢會以蒐集意見撰寫報告，「我們認為這對消費者是核心、基本、良好的保護，應該在整個卑詩省實行，也希望確保這適用於地產業、經紀及律師等」，但這並非旨在解決本省住房負擔能力問題。

至於「暗標」(blind bidding)問題，即賣家毋須告訴潛在買家有關競爭報價的信息，該報告指缺乏透明度可能扭曲買家對市場公平的看法，或導致其對地產交易過程的不信任，又指人們擔心會造成估值過高，或以抬價方式令買家需支付更高價格。

BCFSA研究以公開競標(open-bidding)作為替代方案，並建議省府考慮現場拍賣、匿名披露其他報價等選項。

大溫地產經驗經紀林小姐(Angelina Lin)說，在以往正常情況下一般會給買方時間去驗樓和安排銀行貸款等，但在樓市很熱的時候，簽初步買賣合約的買家不敢下任何條件，當有多個買方出價時，屋主也不會挑附帶條件的買家，冷靜期當然可發揮其作用。

不過，最近樓市活動減少，比上月明顯減慢，買家選擇變多了，市況也自然調整，冷靜期存在意義便成疑。

是次管理局的建議中，也包括退出一方應繳付小額的終止費用，如原訂成交價的0.1%至0.5%。

林小姐指，不排除有準買家不介意付該費用。

她解釋，將房屋掛牌的屋主不會清楚知道出價準買家的背景，例如對方是否已做好貸款安排。假設有多個準買家，屋主先等第一名買家3天冷靜期，但若其退出，又需給第二名買家3天冷靜期，如此類推下，一間房屋可能要等數個冷靜期，雖然出現多個準買家都改變主意的機率低，但賣方也可能要等上一周或以上才最後找到買家。

林指，以50萬元的成交為例，該費用需約500元，但能否最終成交卻有多個因素決定。她以最近一客人個案為例，顧客看中一間柏文和已出價，豈料貸款出問題，其顧客無奈要退出合約，在該情況下，若果要付該終止費，無奈之處是其未能成交的理由卻不是顧客可控制。

至於較早前曾提到將出價透明化的系統，若果只適用於中央放盤系統(MLS)的樓盤，可能會使買賣變成「私營」。

林批評，目前新規仍有太多不清楚的地方，但希望當局不要一刀切，應多了解實際市場運作。

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