兩成首期重現 內地樓市暖風頻吹
全國兩會結束後，內地樓市的政策「暖風」來得更加頻繁。先是今年的《政府工作報告》提出「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」。此後，國務院金融委會議提出「關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施」。
緊接着，人行、銀保監會、證監會、外管局、財政部五部委發聲，均提及房地產，釋放強烈的維穩信號。特別是財政部，明確提出「今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件」。密集的政策信號之後，地產股連續反彈，各地也迎來新一輪的調控鬆綁。分析認為，今年二季度，內地樓市或現以下三大趨勢。
近日，哈爾濱發文，擬廢止主城區6區商品房的3年限售政策。此前，鄭州出台「十九條」穩樓市措施，成為首個取消「認房又認貸」的熱點城市；南寧的二套房最低首付款比例由40%降至30%。這些調整意味著，樓市政策寬鬆正在從三四線城市蔓延至部分弱二線城市。
今年首兩個月，房地產銷售等多項核心數據出現明顯的按年下跌。各地政策放寬的目的在於扭轉預期：房企預期轉變才會積極地拿地投資，居民對未來有更好的預期，才會加速入市，真正帶動樓市複蘇。當然，值得注意的是，目前出台較大力度穩樓市政策的城市，其共性是庫存大(超過20個月)、銷售下跌明顯。這些措施總體來說屬於因城施策的範疇，在地方可以決策的範圍內，做出適當調整。
近期已有不少城市放鬆「限購」、「限貸」、「限售」等行政政策甚至廢止。在哈爾濱之前，3月初，青島即墨區鬆綁限售，新房交易條件由拿證滿5年改為網簽滿5年，二手房由5年改為2年；濟寧的二手房限售政策取消。自2017年以來，內地實施限售政策的城市數超60個，後續不排除市場低迷、庫存壓力較大的城市跟進退出。「限」字頭政策本來就是行政色彩極強的干預措施，是一種短期管理。當樓市熱了，限制性措施就要啟動或強化；反之，限制性措施就要弱化或退出。當前，各地樓市下滑，影響到房地產業全鏈條的正常循環和地方財政的可持續性，於是不難理解為何部分城市退出限制政策。
目前內地房貸利率已經連續6個月下調。據機構統計，3月份，房貸利率降幅為2019年以來月度最大降幅，當前利率接近2020年三季度的水平。蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率低於5%。另外，菏澤、重慶、贛州、溫州、南通等城市執行首套房最低20%首期。
未來，配合限售取消，激活改善型需求及其他合理需求，房貸利率還有下降的趨勢。但業內認為，房貸下調仍有底線。比如首套房降至與5年期LPR一致，二套房降至LPR加60個基點(1厘等如100基點)。首期比例則是非限購城市最低20%，限購城市最低30%。此外，對於市場相對穩健的熱點城市來說，仍然需要保持調控的連續性和穩定性，防止大起大落。
