地產局料今年放盤量仍低大溫獨立屋平均漲13.2%

[2022.03.06] 發表

【明報專訊】大溫地產局(REBGV)發表2022年第一季住宅房屋概況報告，預測今年樓市將會是一場低放盤量與按揭利率上升之間的競賽，料大溫獨立屋平均價升至223.7萬元，較去年漲13.2%。

大溫地產局經濟師斯圖爾特(Keith Stewart)於該報告中表示，預計今年初期的放盤量仍然偏少，並指直至成交量減少之前待售房屋存量都不會明顯增加。

他指出，大溫二手樓市場在2021年兩度出現明顯升幅，其綜合基準價在1月至6月之間升了11%，以及在9月至12月期間再升了4%。

截至今年1月底，區內放盤存量一度縮減至僅大約5600個單位，「現時的市場不能夠在沒有大幅價格調整下而進一步吸收需求。」

新盤追不上需求致屋價上升

樓價與大流行初期比較時，不論獨立屋或多戶房屋，升幅都達到雙位數字。報告指向原因與長期強勁需求和新放盤未能追上需求有關，目前獨立屋標準價較2020年3月上升36%，城市屋和柏文的同期標準價升幅分別達28%和13%。

在展望2022年方面，報告預料隨着按揭利率上升，價格上漲到一個水平會把部分潛在買家「踢出」市場，今年樓價增長會回復至一個符合較長期平均的水平。

儘管買家及賣家數目經正常化後，放盤存量仍需要18至24個月時間去恢復過來，因為大溫市場存量自2020年秋季已開始在降低。

經濟師續稱，當步入傳統樓市繁忙的春季時，狀況會如去年春天般再次收緊，預料搜尋房屋買家的數目會上升。

報告又提到過去數年買家及賣家數目的比例，2019年比例一度大至每名賣家對0.4名買家，至2020年大流行出現前，該比例不斷收窄，到去年中更「逆轉」，即每名賣家對超過一名買家，在2021年初及今年1月，每名賣家對1.5名買家。

報告亦分析多戶房屋單位與獨立屋的形勢。經濟師指回望2014至2019年的樓市循環時，可以發現當時獨立屋的價格在帶動市場起伏，但現有的循環是由2019年夏季、多戶房屋價格處於谷底時出發，多戶房屋價格增長的步伐比其在之前循環裏，變得更加貼近獨立屋。

柏文成交量雖然在2021年出現歷史性高位，接近2.2萬宗，但柏文價格增幅在過去兩年卻較低，原因是有更多賣家於2020年及2021年入市，而不少買家其實是換樓客。

不過，於今年初段，柏文存量跌至與其他房屋類別的相似水平，這使柏文的價格升幅，未來數個月內有可能高於其他房屋類別。

經濟師預測，按揭利率會逐漸上升，主要原因是央行繼續收緊貨幣政策，例如透過調升短期借貸利率來減低消費者需求和所引致的通脹壓力。按揭利率上升下，雖未能改變最高借款金額，但也可壓低按揭需求，這最終會減少成交量並使樓格升幅縮窄。

大溫樓市在去年創下成交量新高，超過4.4萬宗，而預計今年升勢放緩，原因包括樓價較高會使持物業的可負擔能力減弱，以及利率上升，「(整體)樓價預期會較去年平均升約9%，獨立屋領先達13%，城市屋9.5%居次，柏文升8%。」

此外，報告亦預計市場持續迫壓入門級物業和相對較可負擔的房屋，該類單位在今年的升幅可能較大。　　

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