密集調控約談官員 炒房拋售同遏
樓市限升又限跌 學者：愈「穩」愈炒
樓市調控「穩」字當頭。中央去年收緊內地房企融資，今年樓市進入新一輪密集調控期。部分一二線城市升得過快被約談，中央要求「堅決問責」；同一時間，9個城市發布逆向調控的「限跌令」，限制樓價跌幅。內地經濟學者指，中央強調房住不炒，不等同允許「搞西方恐慌式拋售」。亦有學者指出，一線城市樓價愈「穩」愈升。
去年底，住建部推出重點房企資金監測的有關政策，要求減債。今年2月，深圳率先打響「二手樓指導價」頭炮，即發放二手樓成交參考價，價錢等同市價七折。樓市進入「政府定價」時代，銀行亦要跟參考價批房貸，包括上海、西安、成都等十多個城市陸續跟隨。廣州等地銀行嚴查首期資金來源，收緊批貸。北京堵塞假離婚買樓漏洞、透過重劃校區打擊「學區房」炒樓等等。在「房住不炒」總基調下，今年以來各地房地產調控突破400次，創歷史新高。
不過，部分城市樓價依然升得快，住建部在7月約談寧夏銀川、廣東惠州等5個城市的官員；又在當月工作會議明確「對未能實現調控目標的，要堅決問責」。8月在遼寧的工作座談會，又提到堅決遏制投機炒房，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制，被認為是為下半年市場定調。
正當一線樓市努力降溫之際，9個主要是三、四線城市，先後在上月至今月發布「限跌令」，其中湖南省岳陽市規定，新樓盤售價不得低於備案價格85%，否則網上備案系統無法簽訂合約。江蘇省江陰市發布通知，嚴禁低價傾銷、打價格戰等行為，違反的企業會被罰不准售賣樓花。
2016年中央提出「房住不炒」，成為樓市調控的總基調，近年一再要求落實「穩地價、穩房價、穩預期」。現在同一時間限跌又限升，復旦大學金融研究中心主任孫立堅對本報分析指，國家強調房住不炒，但不炒不等於允許大起大落的價格波動。
「過去老百姓將買樓作為追求高收益手段，現在不讓他們這麼做，不等於可以像西方世界一樣，採取拋售行為，造成市場羊群效應的拋售現象」，他形容有關宏觀調控政策，是「讓老百姓放棄過度恐慌的離場行為」。
三四線樓價不能跌，那麼嚴打了大半年的一線城市又如何？二手樓市成交量在北上廣深等地呈現跌幅，例如深圳上月成交只得2043套、創10年新低。國統局發布8月的數據顯示，一線城市新建商品住宅售價環比升0.3%，升幅比上月回落0.1個百分點。二手樓售價按月升0.2%，升幅收窄。換言之，成交量跌，樓價依然升。不過恒大危機持續，廣州、杭州近日多地出現流拍，地產界、內地傳媒也出現「樓市已到拐點」的說法。
「房地產市場仍維持基本面」，研究國內房地產的青島大學經濟學院教授、中國社科院金融發展室前主任易憲容指出，觀乎三大指標——住房銷售金額沒有慢下來，過去8個月超過11萬億，較同期增長22.8%；樓價個別城市跌，但總體繼續上升；而房地產企業破產幾百間，在近十萬總數中只屬少數，認為地產市場沒有出現周期調整的情況。
「2016年以來的政策思維，表明是要讓房地產回歸消費市場，但目標根本沒達到。」易指出，多年來政府用多種措施遏制炒樓，結果炒家不斷找漏洞規避，樓價繼續升。過去一手樓限價，結果二手樓價高過一手樓；限制每戶只能購買兩戶住宅，就出現假離婚買樓。「只要炒作買房能賺錢，炒房客就能採取各種規避手段」。
他指出，中央講求「穩」，實質結果是令樓價繼續升。「(政府)穩房價、穩地價的調控目標，一定會促使房價上升，你保證穩定，他肯定只漲不跌，這不就是擔保嗎？那麼價格一定只漲不跌。只要房價在漲，投機炒作一定不會離開市場，能用各種門路、跑到其他城市去炒，供應量也一定繼續出來」。
剛推出二手樓指導價的東莞，一名地產經紀對本報表示，很多房東也不願意低價出售，「不把房子掛出來、趴着等，只有急用錢的才放」，整體交易量少了，但他們並不認為樓價會出現趨勢性下降。在過去多月被指「樓市神話破滅」的深圳，今年4月從龍華區購買了新房的宋先生相信，價格只是暫時「僵着」，自住的話早晚也要買，「現在(龍華)新盤都漲到6萬8一平(方米)了，不買以後還會漲，還不如現在買」。
外界關注中央會否出手「救恒大」，中原地產華南區總裁李耀智表示，這是下半年關鍵，「這代表政府的態度，如果是出手救的，買樓信心會得到一點恢復」。直屬國務院的《經濟日報》昨日指，行業調整期出現陣痛在所難免，不能夠因為個別房地產市場和房企，出現新問題，就輕言放鬆調控。
明報記者
