「主要居所」實是「慣常居所」 可多於一間出售免繳增值稅

【明報專訊】對Principle Residence﹐一般人翻譯或認定為「主要居所」﹐甚至覺得就是所居住的唯一居所。

特許會計師陳統成表示﹐Principle Residence其實指的是「慣常居所」﹐只要並非出租而業主會用來作自住的就是「慣常居所」﹐數目並無限制﹐出售時都可免繳增值稅。

作為陳李羅特許會計師樓合伙人的陳統成表示﹐每個人可以擁有多過一間慣常居所﹐而慣常居所在改變用途前涉及的資本增值﹐可以享受免稅﹐但在改變用途後﹐已不再屬於慣常居所﹐需要繳交資本增值稅。若業主在手上眾多慣常居所中﹐一些會改變用途﹐在分配資本增值免稅額時﹐需要審慎處理﹐以爭取最大的免稅額優惠。

他舉例說﹐李先生在多倫多擁有一間「慣常居所」﹐在滑鐵盧也擁有一間「慣常居所」(雖然只是間中居住)。

滑鐵盧一間是給在滑鐵盧大學念書的兒子居住﹐李先生間中前往短住。在兒子4年大學畢業後﹐李先生把滑鐵盧慣常居所出租﹐並在幾年後出售。

在滑鐵盧居所出租時﹐用途改變﹐換言之當時是把居所出售﹐然後自己買回來再出租﹐從中雖然賺取了資本增值﹐由於是慣常居所﹐可以免稅。不過﹐李先生在幾年後出售該物業﹐若果房屋升值﹐而之前房屋已出租﹐不是慣常居所﹐當中所獲的資本增值便要付稅。

另一方面﹐李先生在多倫多的「慣常居所」已住了長達40年。

李先生在報稅時﹐如何善用他的免稅額呢﹖陳統成建議﹐當李先生在利用「慣常居所」免稅額減低滑鐵盧物業在轉變用途時，所衍生增值稅的同時，亦可能會相應減低將來賣出多倫多物業時可享有的免稅額。不過，居住在多倫多物業的時間愈長，影響愈低。因此在決定是否利用「慣常居所」免稅額抵消滑鐵盧那邊，因轉變用途而需繳的增值稅時，應考慮滑鐵盧居所的增值，以及將會在多倫多居所居住的時間及其未來增值。