《必勝房產投資術》作者曾琦殷：借二按攻澳洲細單位
名人樓市論壇
1997年後香港股樓表現大不如前，年輕人上流機會亦減少。不過，「80後」的曾琦殷(圓圖)於2000年中五畢業後隻身到澳洲留學，靠化妝品生意賺到第一桶金，跟着先後投資悉尼物業及在布里斯班發展地產，目前發展和管理逾1億澳元(約5.83億港元)的房地產項目。她近日出版《必勝房產投資術》，接受訪問時分享自己過去多年主力投資澳洲細單位的心得：借二按加碼再買樓長期持有，賺盡樓市升浪。
明報記者 葉創成
香港土生土長、僅30歲出頭的曾琦殷，2000年中五畢業到澳洲升學，到今日成為當地地產發展商，創業路由2002年以5000元在悉尼雜貨店售賣日韓化妝品開始。
「繼父是一名建築師，有很多親戚在澳洲居住，所以家人安排我到澳洲讀高中及大學。當時香港經濟正經歷通縮期，我每次回港也覺得香港的貨品比澳洲便宜一大截，故2002年便以5000元在香港批發商買入日韓化妝品，帶回悉尼轉售」。
由於資本有限，曾琦殷最初將化妝品於悉尼某一雜貨店寄賣，向店主就利潤分成作為租金。當時香港尚未開放自由行，在澳洲讀書或生活的中國內地人不能隨便來港購物，故對日韓化妝品需求很大，曾琦殷這門小生意迅速獲得可觀利潤，她除了頂租該雜貨店全部樓面外，更飛到日本與當地化妝品經銷商訂貨，以取得更低的批發價。故此，她在就讀大學時已賺到人生第一桶金。她說，「賺到錢後第一件事便是買樓」，2004年斥資65萬澳元(約379萬港元)，在悉尼買入實用面積達千呎的住宅單位。
當地讀大學 賣化妝品賺錢買樓
曾琦殷的化妝品生意愈做愈大，2007年已擁有6間連鎖店，盈利與日俱增，亦為她提供資本連連置業，先後在香港新界買入一住宅單位，以及在悉尼購入一寫字樓單位自用。有關物業至2008年已錄得可觀升幅，加上她看到化妝品行業前景轉淡，於是深入鑽研房地產投資技巧，之後決定轉讓3間化妝品零售店，套回現金加碼投資房地產，「我的目標是達到財務自由，即是可以『打跛腳唔使做』，當時我一方面擔心隨着年紀漸大沒有足夠的精力打理化妝品連鎖店，另一方面亦留意到街上的空舖愈來愈多，反映電子商貿的興起打擊傳統零售業，決定開展人生的第二個事業——地產。」
根據澳洲統計局數據，當地樓價於2004年起展升浪，即使在2008年第二季至2009年第一季的金融海嘯期間曾出現調整，但跌幅不足5%，2009年第二季已掉頭回升，跟着15個月累積升幅逾兩成，大漲小回至2015年底，累積升幅接近1倍(見圖)，故期內在當地投資物業的確頗容易賺錢。曾琦殷強調，所謂「學習」，是「學完之後便要練習」，故她於2008年金融海嘯前後，出售原先自住的千呎單位轉買細單位，「逼自己去投資更多物業」，再將物業組合加按以購入更多細單位，高峰期曾擁有10套物業，大部分持有至今，「從投資的角度看，首先我推崇細單位，買兩個細單位較一個大單位好，因為呎租較高，而且轉手亦較靈活；第二我喜歡只買不賣，假如樓市長期看升，賣樓是一種浪費，因為之後你只能以更高價才可買回同一單位」。
按揭計劃只還息不用還本
加按再買
接着曾琦殷問記者，「澳洲有一種按揭計劃，需要置業者長期供款，只付利息不還本金，你覺得這是否好的選擇呢？」這個計劃「供一世也供不完」，一般人聽起來就覺得不划算，但她笑說，過去12年澳洲樓市持續上升，採用這種按揭計劃其實最好不過，「每月供款3000澳元(約1.7萬港元)聽起來很多，但考慮通脹因素，等於物業升值、按揭貶值，10年後的3000澳元已變得相對少；另外，隨着樓價升值，亦可以抵押該物業再借二按買多層樓。」
記者將上述「必勝房產投資術」總結為「吼細單位」、「只買不賣」、「加按再買」等3招，惟認為這些招數只可局限於樓市上升周期。曾琦殷回應說，買樓時機的確非常重要，但由於全球各地的經濟表現、物業供求及政策方向各有不同，故只要選中適當地點，任何時候都是買樓的好時機，「有調查公司統計，去年香港樓價是家庭入息中位數的19倍，貴絕全球，但悉尼只有12倍，很多美國大城市更只有數倍，既然這樣，投資者為何一定要買香港樓，不到其他城市尋找機會？」
