新地琣a交地獲賠120億 「標準補價」3年未見個案
【明報專訊】政府加速推動北部都會區發展,容許發展商原址換地,惟北都大計推出後本港樓市低迷,加上早前息率高企,部分發展商放棄發展,兩大龍頭新鴻基地產、痚穧a產先後在3個新發展區,放棄逾千萬方呎土地,獲政府合共補償近120億元。
翻查資料,發展局2022年3月宣布容許採用「加強版傳統新市鎮發展模式」推行的新發展區項目(包括古洞北/粉嶺北及洪水橋/鬻禶s發展區),以「標準補價」方式補地價,在傳統機制外提供多一個選項,旨在簡化發展程序。
各涉約500萬呎地
不過,發展商雖然可自由選擇參與補地價計劃,但個別仍拒絕接納;以琣a為例,去年公布洪水橋、古洞北/粉嶺北兩個新發展區獲政府現金補償共約57.6億元,涉及地皮面積約495萬方呎。
另外新地指出,過去兩個年度暫有約510萬方呎土地交還政府,涉及補償約61億元,金額足以發展旗下粉嶺北第10區的住宅項目。
值得留意,政府雖然容許以標準補價(即發展商按地皮所處區域劃一的每呎補地價)方式補地價,成效未如理想,實施逾3年至今,尚未錄得以標準補價方式完成換地的個案。
分析:標準補價未隨樓市變
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,政府在收回農地時提供的特惠補償金額,即政府以多少錢收回每呎農地,大約每年4月、10月更新一次,反觀北都的標準補價更新次數較少,近年約為一年更新一次,相對現時地產市G變化,標準補價未能配合樓市變化,因此過去已有業界人士倡議標準補價可按半年或按季更新。
張翹楚又認為,以傳統補價方式換地程序冗長費時,惟目前新盤庫存量高,發展商積極減庫存,換地補地價意欲降低,而傳統補價金額與樓市表現掛u,樓價在2021年後呈跌勢,變相令發展商補價成本較以前降低,因而令標準補價的「應用性」減低。
料業界等基建起好方買回
他續指,發展商放棄部分北都的土地發展,因區域尚在初階發展,如「三通一平」(意指水通、電通、路通和土地平整)亦未有,業界或會考慮,先讓政府收回、處理好基建設施,未來再競投同一幅地發展更加「有數得計」。