坐擁百萬元物業未必富裕 要還按揭者可能捉襟見肘
【明報專訊】隨着多倫多生活成本持續上漲，亦為百萬富翁重新定義，現下無房貸擁有物業人士，才算是獲得真正財務自由，擁有市值百萬元的物業但仍要償還按揭的，根本不是百萬富翁。
據多倫多地區地產局數據，今年1月各類房產的平均成交價達104萬元，這意味着無房貸負擔的多倫多業主，若坐擁百萬元資產，與部分於2022年入市的購房者，可能面臨房產市值低於未償貸款的窘境人士，不能相提並論。
本身是投資者、亦是理財顧問的占張(Jim Chuong)指出，百萬富翁與財務自由是兩個不同概念，即便擁有汽車房產等高淨值消費品，仍可能並非享有真正財務自由。
「體面生活」單身要稅後年賺6萬
韋爾斯利研究所的調查顯示，多倫多單身職場人士要實現「體面生活」，稅後年收入需達61,654元。
然而，安省最低時薪僅為17.2元，市長鄒至蕙提出的2025年預算案更包含6.9%物業稅調漲。
資深房貸經紀巴特勒(Ron Butler)指，「僅憑房產估值自稱百萬富翁實屬誤導。真正的關鍵在於房屋淨值。若百萬房產背負90萬貸款，實質資產僅10萬元。」
加拿大皇家銀行曾將2022年大多區房價回落稱為「歷史性下調修正」，市場現已重拾升勢。地產局預測今年成交量將增長12%，均價上看147萬元。
根據數據顯示，45%加拿大業主已完全清償房貸，但專家強調，百萬房產並不等於百萬富翁。
地產公司執行董事米洛納斯(James Milonas)便指出，「從會計角度，無貸百萬房產持有者確屬百萬富翁，但更理想時兼具資產與現金流。
占張解釋，「當今市場百萬房產僅屬基本配置，真正豪宅門檻已達400萬元。」
他解釋說，在Summerhill、Rosedale等傳統豪宅區的頂級物業，房價現多集中在400至600萬元間。
面對歷史低位的住房可負擔性，米洛納斯建議年輕買家可考慮「以租養房」策略。
他說，租金相對低廉，置業者不妨購房後，分租去減低財務壓力。他烋還指出，當前多倫多8,500套待售房源中，70%為共管公寓，反映市場傾向細小和可負擔類單位的趨勢。
他特別提醒，疫情期間的低息環境催生大量投機性的槓桿購入物業。這類『新富階層』熱衷購置第二套房、豪車與篤信私校教育，他們卻在房貸續約時面臨重大風險。相較於「世代財富」持有者的穩健作風，炫耀性消費正成為財務健康的隱形殺手。
他說，在多倫多「百萬房產已成標配」，真正的財富密碼在於有充足現金流、多元投資組合，以及對抗持續通脹的韌性。畢竟，當物業稅年增6.9%、基本生活開支突破6萬元，靜態的房產估值早已不足以支撐都會生活的真實成本。
