反向按揭利率升至7.35厘
蠶食房屋淨值令複息率增
【明報專訊】利率升高後，大家關注的焦點是，對一般按揭付款的影響，較少關注對經由反向按揭和房屋淨值信貸額度(HELOC)方式以房屋淨值貸款者的影響。
Home Equity Bank提供的5年期固定反向按揭利率已高達令人瞠目結舌的7.35%。大部分5年期固定按揭利率仍維持在4%以下。
反向按揭利率通常都會較傳統按揭利率高，但由於反向按揭的性質，較高的利率會漸漸蠶食掉房屋的淨值並使利息總額複式增加。相形之下，傳統按揭會漸漸降低本金和利息總額。
反向按揭允許55歲及以上人們免稅借貸房屋評估價值的55%。貸款人仍保持房屋擁有人身分，但所貸款額及累積利息在房屋出讓或屋主過世時必須付清。反向按揭與傳統按揭類似，但反向按揭的付款不是流向房屋，而是流出房屋。也就是說，傳統按揭的本金逐年遞減，而反向按揭的本金卻逐年升高。
房屋淨值信貸額度允許屋主用房屋淨值貸款，屋主只需在需要時將此一貸款直接轉入帳戶中即可。此一貸款上限可為房屋評估價值的85%，扣除第一筆按揭尚未償清的債務。
HELOC的利率通常與優惠利率掛鉤，但仍可與銀行交涉。如果利率是浮動利率，本金將對利率升高特別敏感，不管本金增加或減少，HELOC利率都會隨利率升高而增加。
不論是反向按揭或是HELOC，利率升高及貸款額增加將會使總債務升高並蠶食房屋淨值，使屋主轉讓或過世時的房屋淨值變少。
同樣蠶食房屋淨值的是房價下跌。這點在加拿大中央銀行調升利率抗擊通脹的行動中已顯現。由於房屋淨值貸款很受歡迎，今後走向令人憂慮。房屋淨值貸款是30年來低利率下的產物，且未經過像1980年代兩位數利率的檢驗。
加拿大金融機構監管局(OSFI)據稱正在細查名為「可再預提按揭」(readvanceable mortgage)的最新房屋淨值貸款產品。該產品結合傳統按揭和一個信貸額度。隨着傳統按揭本金的減少，信貸額度亦隨之增加。
OSFI關心的不是加拿大人的債務水平，它關心的是加拿大人償債的能力。加拿大銀行以處理風險聞名，有可能房屋淨值貸款上限會遠低於房屋的評估價值。
債務愈來愈沉重的老年屋主對利率上升的壓力感受最大。根據加拿大法律，銀行不可沒收屋主的房屋，但當他們需要更多的現金維持生活及利息增加時，老年人可能被迫必須出讓房屋償還貸款，或在他們離世時為受益人留下的財產已所剩無幾。
