大灣區GBA專題：深圳置業 循新地鐵線尋寶

大灣區GBA專題：深圳置業循新地鐵線尋寶

[2022.04.07] 發表

【明報專訊】常言道，置業最重要的是「Location(位置)！Location！Location！」，在深圳置業，「Location」亦十分重要，鄰近地鐵或關口等交通便利地區一向是港人心水之選。深圳不少新區近年開始有鐵路站，反觀舊區則難有新盤，大家可以到深圳新區「尋寶」。

明報記者龍彩霞

深圳租金在2月份平均跌幅達2.7%，但寶安區竟然有2.3%的升幅；而受疫情影響較大要數福田區，其租金錄得單月2%跌幅。

摩根士丹利發表的研究報告指出，在內地信貸市場逐步正常化的支持下，部分一二線城市市場需求在去年底開始出現復蘇。同時，報告亦預期中國貨幣政策寬鬆將持續，未來對調控政策會放寬。不過，由於中央主張「房是用來住，不是用來炒」，如果大家以往認為深圳樓價太高，現在深圳樓價調整或是「上車」機會。

深圳租金2月跌2.7% 樓價調整或是上車機會

港人在疫情前都喜愛北上，尤其愛深圳一日遊，事關一個小時就可以遠離香港去個小旅行，大啖酸菜魚及喜茶等美食。同時，不少港人愛在深圳口岸置業，如福田或深圳灣口岸附近。但在疫情影響下，福田區較多租務個案的租金均錄得跌幅。以2月份數據統計，大鵬新區、龍崗租賃市場供應按月增幅較大。各區域租賃需求熱度變化明顯，南山、福田及羅湖等核心區需求熱度佔比顯著下降。租賃熱點區域由核心區向龍崗、龍華和光明轉移。市場關心地鐵12號線開通，對周邊物業市場有利，該線有西部「換乘之王」之稱，主要是其路線貫穿西部最熱的兩個區域——南山及寶安。據規劃，12線全程約40公里，起自左砲台，終到海上田園東站，共33個站，主要惠及寶安廣深公路東區、南山南頭、蛇口等。據最近發布的施工進度，預計全線年內可以開通試營運。

獨居長者市場具潛力養老物業可留意

貝殼研究院發布了一份《新獨居時代報告》，指出未來獨居傾向會提升，據初步預測，到2030年中國獨居人口數將達到1.5億至2億，獨居率超過30%，其中20歲至39歲獨居青年可能達4000萬至7000萬人。若買家以投資為主可以考慮一房單位；因為年輕人「上車」需要除了考慮升值外，還普遍青睞一居室、兩居室為主小戶型產品，追求小而精的居住空間。同時，中國人口開始老化，有中介表示，現在針對長者建設的養老房數量還是比較少的，例如附近的設施能夠滿足長者的居住需求，並且交通方面也要比較便利；再加上住宅的隔音效果要比較好，附近還要有醫院。若這些條件下，養老物業也可以留意。

世邦魏理仕發表報告，預期2022年中國GDP增長5%左右，而去年因為去槓桿影響下令中國房地產開發投資增速降至4.4%，為2015年以來最低水平，加上2023年底前內房企業要將「三道紅線」全面達標的監管要求，同時內房企業債務違約風險仍在，但總體風險可控。世邦魏理仕建議準備「上車」的買家可以優先關注交通及生活配套便利，靠近工作人口密集的主要商務區及產業園區項目，而發展商實力也不可忽視。

二手樓價止跌觸底先兆房產稅影響還看稅率

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新盤和二手樓價仍處於陰跌過程中，這一趨勢會延續到2022年的第一季。李宇嘉認為，一線城市的二手樓價格整體止跌，這是一個重要的信號。一線城市以二手樓為主，按照市場規律，二手物業市場領先於新盤市場，二手樓止跌是市場觸底的先兆。2021年12月深圳各區的網簽房價地圖，羅湖、龍崗、坪山和鹽田4區的成交均價皆按月下跌，但跌幅都不大。深汕和光明區成交均價基本與上月持平。至於房產稅會如何影響樓價？大多數人認為這取決於稅率，也預計它將在短期內控制房價飈升，令新房價格和銷量可能出現階段式下降。

第一太平戴維斯發布2022年度市場展望報告，指出各城市表現不一，但短期放寬限購、限售、限貸等政策不斷推出，對內地樓價有支持。Q房網南山前海區董事副總經理陳建表示，買樓還是要選地段，未來不是所有地段的樓房都有價值；又建議買家選新樓或次新樓，盡量買新，不買老、破、小。

他指出，2022年上半年是入市時機，因為對比2021年，2022年二手成交量會溫和回升，新樓供應量和價格持續保持在合理範圍內，而租金也會保持相對平穩。

前海自貿區及周邊看俏置業首選南山

美聯中國發表的報告則指出，如果想在深圳買樓，優先要考慮的就是深圳南山，南山將是深圳未來10年的中心，特別是南山的前海自貿區及周邊，已經是鎖定的未來深圳科技和金融核心。現在，整個前海區域簡直是一房難求，住宅一手樓緊缺，連公寓都被瘋搶。另外，港人大多喜歡在口岸入手物業，方便來回深港，也可以考慮價格較吸引的羅湖區，但由於新盤較少，入手機會不多。

[活在灣區]