時事議題：新界土地怎發展？
【明報專訊】政府曾預計香港至2046年仍欠最少1200公頃用地發展。除探討改革丁屋政策以釋出更多土地，發展棕地、新界私人農地等亦是增加土地供應的建議之一。
◆發展新界私人農地
新界農地面積達7000公頃，當中數間大型地產發展商持有逾1000公頃農地，亦估計有約7300個祖堂持有、佔地達2400多公頃的祖堂地。立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓估算，只有700至800公頃新界農地作常耕用途，估計隨着城市發展，大部分祖堂地僅用作停車場及倉庫。他指出，由於種種制約，近年發展商為農地補地價以發展住宅的個案不多，港府須就此拆牆鬆綁，提供誘因以促進發展，當中包括降低祖堂地轉售門檻。
土地共享 樓面70%撥作公營房
政府2018年提出「土地共享先導計劃」，以公私營合作形式發展新界私人農地，冀增加短中期住宅用地供應。計劃涉及私人土地總數上限為150公頃，每宗新界農地發展參與項目新增住用總樓面須不少於5萬平方米，以及最少額外1000個50平方米住宅單位。新增樓面最少70%撥作公營房屋或「首置盤」，其餘土地供發展商建私樓。每宗申請獲准改劃土地用途後，須24個月內完成補地價程序。計劃於2020年5月接受申請，至10月仍未有申請，據了解新鴻基地產有意把旗下位於錦田Park Yoho的用地申請土地共享計劃發展，估計可建3000至4000伙。新地稱正積極研究土地共享計劃，但不評論市場傳言。
特首林鄭月娥接受傳媒訪問稱，計劃下發展商只分得三成建築樓面興建私人房屋，發展商會不捨得，而補地價時間冗長亦令發展商卻步。測量師學會土地政策小組主席劉振江表示，補地價為土地共享先導計劃中最困難問題，建議政府補地價時參考土地實際市場成交價格，不要低估改契前的土地價值。民主黨尹兆堅稱，政府調整該計劃是向發展商讓步，減低發展商每宗申請行政成本，亦令發展商「走捷徑」釋放土地潛力，賺取最大利潤。
◆發展棕地
規劃署2019年11月發布《新界棕地使用及作業現况研究——可行性研究》，棕地定義為「泛指新界一些遭平整的農耕土地，用作工業、儲物、物流及泊車用途」，報告確認新界有營運的棕地約1414公頃，當中約615公頃(43%)位於新發展區／具發展潛力地區的範圍內，如洪水橋／廈村新發展區、古洞北及粉嶺北新發展區等。
《2019施政報告》提出引用《收回土地條例》，收回約450公頃大部分屬私人擁有的新界棕地，發展公營房屋及相關設施，政府優先研究在屏山及藍地一帶的160公頃棕地發展。土地及建設諮詢委員會主席黃澤恩認為，若政府以發展公營房屋形式收回棕地雖較快，但土地會限於作公共用途，不能興建商業設施，無法興建商場、戲院等，憂慮建成的公營房屋環境會比新發展區差，有可能周圍仍是貨櫃場或拆車場。綠色和平2019年10月批評政府明顯低估棕地發展潛力，須全面善用、優先收回及發展用於非法或違規作業的棕地。
◆知識增益
古洞北及粉嶺北新發展區
新界東北發展討論近10年，立法會財務委員會2019年5月通過逾335億元的古洞北及粉嶺北新發展區前期及第一期工程撥款。地政總署2019年9月根據《收回土地條例》、《土地徵用(管有業權)條例》等法例，在古洞北及粉嶺北新發展區張貼收回土地公告，落實發展計劃。政府表示將收回784幅私人土地，涉及面積約68公頃，以及被9個墳墓所佔用的土地，有關土地將於收回土地公告張貼後3個月歸還政府所有，並會向土地業權人提供特惠土地補償。
政府表示古洞北及粉嶺北新發展區全面落成後，將提供合共約7.18萬個房屋單位，其中第一階段工程將提供約2.1萬伙，當中1.8萬伙為公營房屋，預計首批私營房屋及公營房屋住戶，分別可於2023/24及2026/27年度入伙。
．丁屋政策及丁權爭議(圖)
■模擬試題
◆資料Ａ：評論撮要(經刪改)
大多數香港人沒有丁權，政府亦沒有足夠土地讓所有丁權變為丁屋，丁權問題於是成為一場角力。原居民把丁權視為合法傳統權利，當作核心利益來捍衛，因為不但攸關現時也攸關子孫後代的利益。新界原居民一般將丁權視為一種政府發展新界的賠償，認為原居民據《大清律例》擁有土地的永業權被港英政府轉成75或99年的可續期租約。
非原居民的港人則認為丁權是特權，感覺不公。丁屋政策，很明顯對女性是一種歧視，而作為一個與生俱來的權利，甚至移居海外的新界原居民男丁亦有份，對大多數香港人亦不公平。
資料來源：陳立諾〈丁權背後的三方博弈〉，《明報》，2016.03.11
◆資料Ｂ：報道撮要
「套丁」即非法轉讓丁權。本土研究社2020年10月公布調查發現，過去兩年全港新增804幢疑似套丁丁屋，散落134個屋苑。本研社成員黃肇鴻認為現時丁屋政策被濫用以「套丁」手法作地產發展，背後是政府多年放任造成，批評政府監察及執法不力，促請當局把好關，拒絕懷疑套丁申請。
本研社關注套丁問題多年，鄉議局主席劉業強2018年曾表示，本研社的套丁調查報告僅以土地業權及屋苑設計等準則作辨認，無法確定有屋苑涉及套丁，亦沒充分證據證明當中涉及以虛假聲明欺騙地政總署簽發建屋牌照。他強調近年興建丁屋的申請均在私人土地上，不涉及公帑，反觀原意是自住的公屋和居屋有不少在補足地價後被轉售，外界不應以雙重標準看待丁屋轉售問題。
資料來源：綜合《明報》報道
◆資料C：報道撮要
政府研究提及約700公頃零散棕地中，160公頃屬高發展潛力，主要位於沙埔村、十八鄉、屏山、泰亨及藍地，規劃署會着手檢視，物色合適土地發展公營房屋。
棕地可為無法在市區覓得可負擔營運場地的一些工業作業，填補土地供應缺口。估計棕地作業提供約52,000個職位，當中大部分為全職職位。根據棕地研究訪問結果，若面臨清拆，約10%受訪者表示會結束業務，63%則稱會另覓地方繼續經營；另有43%表示其作業需在露天場地營運。
資料來源：綜合報道
■資料回應題
(1) 根據資料A及就你所知，指出及解釋丁屋政策所引起的兩個爭議。
(2) 根據資料C，指出及解釋政府發展棕地可能遇到的障礙。
◆延伸回應題
(3) 「發展棕地比改革丁權政策，更能解決社會需求。」你在多大程度上同意這看法？
(答題指引見另文)
■相關概念
城市發展(urban development)
丁權(concessionary rights)
土地利用(land use)
棕地(brownfield)
[通通識 第677期]
