時事議題：劏房居民 四大難題
【明報專訊】本港樓價高企，公屋輪候時間長，劏房住戶更有增無減。據《長遠房屋策略》2019年周年進度報告估算，包括劏房住戶在內的居住環境欠佳住戶約11.91萬，比2018年估算增加2500戶，其中全港約有9.64萬個劏房住戶。居於劏房對居民有何負面影響？要紓緩劏房戶面對的問題，租金及租務管制是否可行？
劏房居民現况
劏房是「分間樓宇單位」(subdivided units)的俗稱，即由一個屋宇單位分間成兩個以上單位，並出租予多於一個住戶。若劏房業主按需要向屋宇署申請及沒觸犯《建築物條例》改建單位，不屬違法。統計處2018年1月公布《2016年中期人口統計主題性報告：居於分間樓宇單位人士》報告，披露劏房戶的人口、年齡及職業分佈狀况。
全港劏房數目：92,700個
劏房居民：207,200人(不包括外籍家庭傭工)
劏房面積：
中位數10平方米(約107.6平方呎)，人均居所樓面面積中位數5.3平方米(約57平方呎)；
每月租金中位數：4,500元
劏房住戶的每月收入中位數：
13,500元；全港家庭住戶為25,000元
劏房住戶的租金與收入比率
(租收比)中位數：31.8%
劏房戶收入(見表)◆
1. 租金高昂
據統計處報告，2016年劏房戶的每月租金中位數為4500元，以劏房面積中位數約108平方呎推算，呎租高達41.6元，比不少私人屋苑高。全港關注劏房平台2019年6月公布「劏房租金綜合指數」(類比私樓租金指數計成)，2019年為443，較2018年上升7.7%，亦較2018年同期的全港私人住宅各類單位租金指數上升5.8%為高。
該組織於2019年5至6月訪問66個觀塘、土瓜灣、葵青及荃灣的劏房戶，發現人均居住面積為58.2平方呎，受訪者平均每100元收入中有41元交租，即租收比超過四成，是2016年有調查以來最高。全港關注劏房平台組織幹事黃嘉浚表示，租收比愈高，住戶愈要壓縮其他生活開支，經濟負擔更沉重。
2. 租用權薄弱
不少基層正輪候公屋而暫居劏房，但要承受無理的租約條件。香港大學科斯產權研究中心及關注基層住屋聯席2017年11月至2018年6月收回居於深水埗、油尖旺等地區共171個劏房戶的問卷，結果發現逾九成住戶需負擔額外水電費用。當中劏房用電每度收費平均1.6元，比中電平均淨電價1.154元高38.6%；而以平均4人家庭每月用水量13.65立方米計算，水務署收費82.1元，劏房戶則需付182.9元，約為正常的2.2倍。調查又發現，22.5%住戶無簽書面租約，租用權薄弱，追討濫收費用相對困難。
葵涌劏房居民大聯盟成員吳堃廉2019年中表示，不少租客續租時沒與業主簽書面合約，而部分租約條文相當苛刻，例如承租人需負責單位所有內部及電器維修，如有損壞需在按金扣除等。大聯盟發言人洪一蘭認為，租約既是法律文件，惟政府未有立例監管，令業主可趁機加入不平等或違法的條款。
2019年8月該組織舉辦葵涌區「最離譜租約條款選舉」，第一位為濫收水電費的條款，亦有條款為租客若過期3天不交租，業主可截水電及終止合約，甚至不經警署及租務法庭就強行收樓。洪一蘭稱，按法例租客若未能在租約訂定到期日的15天內繳交租金，業主有權沒收租賃，但不能在無法庭命令下強行進入物業，故該條款屬違法。
3. 安全隱患
近年愈來愈多工廈單位非法改為劏房出租。香港社區組織協會2019年11月致立法會的文件估算，全港最少有1萬人居於工廈劏房，遍佈觀塘、大角嘴、土瓜灣、長沙灣、葵涌甚至港島等。社協指出，即使屋宇署2012至2018年完成逾200次巡查，就僭建物、違例構築物、違規分間單位等發出多次清拆令，工廈劏房仍有市有價。
發展局2017年指出，在工廈居住的安全風險較高，一旦發生火警，住戶或需更多時間逃生；而工廈單位逃生途徑及耐火結構或低於住宅標準，有可能妨礙消防員救火。2017年發生3死奪命火警的葵涌美適工業大廈10樓A室，就被揭發「劏」成17個單位，屋宇署調查後確認無收過分間單位申請，單位部分工程亦未符合逃生途徑及消防安全標準。
4. 環境惡劣
劏房人均居所樓面面積中位數約57平方呎，比公屋標準人均居住面積75平方呎低，狹小及衛生欠佳的環境，易影響住戶健康。社協幹事戚居偉表示，劏房、籠屋、板間房及天台屋環境惡劣，木蝨、鼠患等問題常見。
何女士與丈夫及8歲兒子以每月4000多元租住葵涌60至70平方呎劏房單位，她說「一家人食、住、瞓，都在這細小空間，兒子要彎腰做功課」，住所僅有的一個窗也因對正天井不能開啟，「怕有蟲鼠入屋」，加上劏房長期漏水，令房內持續潮濕和空氣不流通，她常有鼻敏感等不適。
單親媽媽謝女士與4歲半女兒同住80平方呎唐樓劏房，女兒約兩歲時確診自閉症。謝女士說侷促環境令小孩易發脾氣，空氣不流通亦令小孩身體欠佳，她無奈選擇與骨肉分離，把女兒送到有寄宿服務的特殊兒童中心。精神科專科醫生黎大森認為劏房對自閉症小孩來說是「不利環境」，因其對環境改變的反應比一般人大，適應能力較弱，若能有寧靜的空間，情緒可較快紓緩，惟劏房可能充斥車輛駛過等雜音，其情緒難以平復。
■紓緩方法：劏房租務管制？
租務管制(下稱租管)措施可分為租金管制或租住權保障。主張自由市場的香港，於2004年撤銷租管，撤銷前的條款為只要租客願繳付市值租金，業主須把物業繼續租予原租客，只可以改建物業、自住或租客欠租等理由才能收回物業。
2020年1月，政府宣布10項民生政策措施，包括研究劏房租管。特首林鄭月娥稱，目前公營房屋供應不足，估計劏房戶要承擔沉重租金及不利的租務安排。她說在欠缺適當租管下，政府為住戶提供現金津貼、水電費補貼等援助，都難令目標住戶受惠，故宣布由運輸及房屋局成立工作小組，研究劏房租管的可行方案。
勞工及福利局長羅致光2019年10月指出，推行租金管制會產生連鎖效應，市場供應可能減少，業主的維修意欲亦大幅下降。他說推行租管需同時考慮是否為強制驗樓或維修計劃「加碼」，以及推行二手樓宇空置稅。運輸及房屋局長陳帆2020年1月表示，推出租管或有負面影響，社會仍未有共識，待劏房租管研究完成後(預計2021年中)，再決定是否推行。
切中要害：
香港城市大學公共政策學系特約教授劉國裕稱，政府針對劏房研究租管方案是「切中要害」，因劏房租金加幅遠超通脹，且租住年期缺乏保障，促政府盡快完成研究。社協2019年10月指出，缺乏租金管制下，大部分劏房戶均被大幅加租，租金呎價更「跑贏大市」，劏房戶無選擇亦不具議價能力，是租務市場上最弱勢一群。社協認為政府應加快租管研究，並擴闊至牀位、天台屋等其他「不適切居所」。工聯會立法會議員郭偉強希望租津與租管雙管齊下，並涵蓋「炒水炒電」，避免業主以濫收水電費等方式加租。
衍生連串問題：
香港業主會會長佘慶雲2019年10月表示不接受租金管制，認為香港是自由市場，樓宇買賣、租務不應受任何限制。建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓2020年1月撰文預料，若政策落實，實施前夕可能衍生業主預先大幅加租、逼遷、揀租客以至弱勢人士無家可歸等一連串問題，認為要解決水深火熱的基層住屋問題，治本之道是增加供應、取締劏房。
香港大學經濟及工商管理學院助理講師阮穎嫻2019年11月於《明報》撰文，憂慮租管可能拉闊貧富差距，她以美國三藩市自1979年實施租管為例，該市租管只有兩類豁免：1979年以後落成的住宅及5個單位以下的小型樓宇。她說租管令弱勢社群留住社區，同時有業主為避租管將舊樓重建成高級住宅以吸引高收入者購買，兩種效應相加，令三藩市貧富差距拉闊。她指出，假設租管只適用於現存樓宇而不適用於日後新樓，推行租管短期能遏止租金升幅，對原租客有好處；但長遠會因租金回報低令租盤減少，亦間接令樓宇市場價值下降。
[通通識 第647期]
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