首置800萬樓按九成 可不符壓測 經濟師：增買家意欲 二手樓年底料升半成
【明報專訊】特首林鄭月娥在立法會會議上兩度發言被打斷下，首次改以視像發表《施政報告》；她昨日提出超過220項新政策措施，重點的房屋土地佔去逾三成篇幅，輪候公屋的基層家庭至中產家庭的住屋需求都涉及其中。她宣布即日提高按揭證券公司「按揭保險計劃」的樓價上限，八成按揭樓價上限由600萬增至1000萬元，首次置業客申請九成按揭樓價的上限更倍增至800萬元，即只需付80萬元首期便可成業主；更容許不能通過壓力測試的買家申請，只是保費會稍高。新措施適用於已落成住宅。
有經濟師稱500萬至1000萬元中價樓的樓價，勢隨新措施上升。昨日部分二手樓已出現反價封盤(見另稿)。
明報記者
買家在銀行做六成以上按揭，需要投保按揭保險。雖然按保計劃樓價上限提升，不過整筆貸款需繳交額外15%保險費用，以原有按保計劃保費為貸款額1.5%計，新計劃的保費率將增至1.725%。另外首置客若未能通過壓力測試，即模擬加息3厘時，供款佔入息比率超過六成，保費會因應風險因素額外調整，約加至貸款額的1.875%，但該首置客現時的供款仍不能超出其入息五成。
未過壓測保費增至1.875%
800萬樓 月入須達6萬
以800萬元物業計算，申請九成按揭，雖然首期要求由320萬大幅降至80萬元，不過買家月入要求需達6萬元，對年輕家庭而言仍有難度。《2019年施政報告》亦講明，自住樓換樓的市民，同樣可以申請樓價最高1000萬元的八成按揭，按證公司發言人稱，換樓市民只要申報將沽出自住單位便符合資格。
「呼吸Plan」轉新按保省利息
過往發展商向買家提供高成數及高利率、俗稱「呼吸Plan」的按揭計劃，按證發言人表示，在新增範圍下，樓價超過600萬元的物業，可申請轉按使用新按保，但不能套現。估計「呼吸Plan」業主若轉用新按保，仍可以節省利息開支。
多個樓盤即封盤反價
林鄭：即時反應無可避免
林鄭月娥表示，房屋是香港社會目前面對最嚴峻的民生問題，也是部分民怨的根源，從不對此掉以輕心。即使按揭放寬後，供款比率上限亦維持在五成，亦要通過壓力測試，買家需要自己量力而為。對於多個樓盤在措施宣布後即封盤反價，林太指樓市敏感，有即時反應無可避免。
被問及措施會否令樓價升溫，政府消息人士稱，影響樓價涉及多項因素，並非一個因素就能影響，又強調措施並不是為了「托市」，而是希望協助首置市民上車，以及部分因資金限制而要擱置換樓的家庭人士的需要。消息又稱，難以預測會有多少申請人受惠。
消息：受惠人數難預測
金管局：不宜放寬逆周期措施
現時樓價比今年6月高位只跌5%，按保門檻已放寬。金管局表示，按保計劃是市場為本的金融產品，旨在協助市民安居置業，與金管局的逆周期措施目標不相同；包括限制銀行按揭貸款成數的逆周期措施是因應樓市周期的演變，考慮樓價走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素採取合適措施，確保銀行體系穩定；近期樓市成交量減少，但樓價調整幅度輕微，現時尚未有充分資料確認樓市已進入下行周期，故不適宜放寬逆周期措施。
經濟師料未增銀行體系風險
對於樓市影響，華僑永亨銀行經濟師李若凡認為，由於500萬至1000萬元的單位，本身已經有不少需求，在新措施下會增加買家入市意欲，相信未來此價格範圍內的成交量會增加，並帶動樓市反彈，預計至今年底二手樓價會升5%。李若凡認為，放寬按保未會增加銀行體系風險，因為未通過壓測的買家需要增加額外保費，加上全球央行採取寬鬆政策，預計香港息口未來將向下行，緩和買家供款壓力，長遠而言不會帶來太大衝擊。
(２０１９年施政報告)
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