225萬豪宅撻訂再賣變177萬 賣家興訟追買家50萬差價 能否獲銀行貸款條件 未寫入合約出事

225萬豪宅撻訂再賣變177萬賣家興訟追買家50萬差價
能否獲銀行貸款條件未寫入合約出事

[2018.04.10] 發表

【明報專訊】在地產市道好景時﹐買賣雙方皆大歡喜；一旦市道逆轉﹐買家發現原先出價太高﹐而且財力不及﹐最終「撻訂」﹐賣家將樓房再賣，卻不及原來價高，蒙受損失，雙方就變了冤家。

在安省惠特卻吉-史托夫維爾(Whitchurch-Stouffville)一宗房屋買賣就出現了上述情況﹐弄得大家對簿公堂。

法官同情買家﹐但得承認賣家蒙受損失﹐唯有勸諭買賣雙方自行解決。

Douglas Gamoff和Sheila Gamoff(賣家)與YiXing Hu和David Lea(買家)的房屋買賣糾紛於2018年3月26日在安省高等法院進行審訊﹐事情追溯至2017年3月29日﹐賣家位於Whitchurch-Stouffville的Wilmac Court 9號的房屋﹐透過地產代理以200萬元掛牌。於3月29日至4月2日期間﹐有18人看過﹐3個潛在買家出價﹐YiXing Hu和David Lea組合是其中之一﹐他們於4月1日出價205萬元。

雖然YiXing Hu和David Lea明言不想捲入「搶柯化」戰﹐但在其他人競價下﹐最終提價至225萬元﹐才獲Douglas Gamoff和Sheila Gamoff接納。賣家要求YiXing Hu和David Lea先付第一期訂金3萬元﹐於4月6日再付第二期訂金9萬元。交易定在2017年8月30日完成。

YiXing Hu和David Lea曾要求把第二期訂金交付時間延至4月10日﹐與此同時﹐曾向賣家表示過買價太高。此外﹐還恐怕未必可以獲得銀行貸款﹐以完成這樣昂貴的房屋交易。而事實上﹐在雙方簽定的買賣協議中﹐並沒有包括「交易是否完成﹐視乎買家能否取得所需貸款」的條款。

法官同情買家命雙方協商

在4月10日﹐YiXing Hu和David Lea沒有支付第二期訂金﹐翌日還向賣家說﹐不能取得買屋所需的貸款。另外﹐據稱雙方口頭同意﹐賣家立刻把房屋在市場再售﹐若出現價格損失﹐YiXing Hu和David Lea願意承擔價格差距。

不過﹐Douglas Gamoff和Sheila Gamoff不承認曾作過這樣的口頭承諾﹐並把事情轉交律師處理。雙方律師交往多次後﹐還是不得要領。

Douglas Gamoff和Sheila Gamoff後來決定再售房屋﹐於5月1日至5月16日期間﹐沒有人出價﹐並於5月17日減價至199.8萬元掛牌。在7月28日 ﹐進一步減價至179.8萬元。於8月9日﹐終以177萬元售出﹐交易在去年10月3日完成。若以YiXing Hu和David Lea同意支付的225萬元比較﹐相差48萬元。

賣家向法院提出的理據是﹐因為房子最後售價只得177萬元﹐少於225萬元，故蒙受了48萬元的帳面損失。關於這點﹐法官愛德華茲(M.L. Edwards)是支持的。

買家一方﹐引用估值師Agnes Lee的意見﹐在2017年4月8日﹐該房屋的合理價值是218萬元﹐因此，當日成交價一方面反映他的出價偏高﹐另一方面說明﹐若賣家及時把房屋出售﹐沒有延誤時機﹐不致造成接近50萬元的損失﹐換言之﹐可把損失減到最低。

在上述個案中﹐法官愛德華茲表示﹐很同情YiXing Hu和David Lea﹐因此著賣買雙方私下協議解決。若果不能﹐賣家與買家分別在本月(4月)20日及5月15日以前作出少於3頁紙的書面陳詞。到時﹐法官將就有關損失賠償作出裁決。