恒地倡蕉坑2000米地換9700米官地 議員憂藉首置計劃「蛇吞象」
【明報專訊】《施政報告》提出以公私營混合模式發展「港人首置上車盤」，多個發展商如恒基地產(恒地)和會德豐都率先和議。前者已成功把屬下的大埔蕉坑地與鄰近官地一併改劃用途，後者則正就擁有的洞梓地申請改劃。本報翻查城規會資料，發現改劃的蕉坑地皮，恒地建議把其擁有、分佈於公營房屋發展土地上的近2000平方米私人地，撥歸政府，以換取9000多平方米官地，讓該公司整合蕉坑地皮上的私人土地，以興建私樓，提供506個單位，另地盤則撥歸政府建289個單位。有立法會議員形容此舉為「蛇吞象」，擔心日後更多地產發展商藉首置計劃名義整合土地發展(見另稿)。
明報記者 張煒明
改劃已過城規 發展局：未接換地申請
發展局回應，《施政報告》早前公布建議選取觀塘安達臣道一幅住宅用地作「港人首次置業先導計劃」，其他詳情包括涉及私人用地的構思，待敲定細節後會適時公布。局方又稱，地政總署未收到有關蕉坑換地申請，換地申請包括大比例官地純屬揣測。
規劃署表示，地價及換地均屬土地行政事宜，非城規會的主要考慮因素。恒地發言人回應表示，對個別發展項目不作回應。
恒地申改劃時政府未提「首置盤」
城規會資料顯示，恒地申請位於大埔蕉坑約3.6萬平方米地盤，改劃土地用途及放寬地積比，去年獲城規會批准，預計提供795個公私營單位，當時政府尚未提出「首置盤」計劃。
翻查城規會文件，該地盤分為A、B兩區(見圖)，A區13.8%的地段主要由恒地附屬公司Ford World Development Limited持有，合共1948平方米；B區恒地則佔39.6%，即8830平方米，但分佈較散，另有9700平方米為政府用地(見表)。
一地交政府 可建289伙 一地建506伙私樓
發展商提出，以補地價形式，以A區1948平方米用地，換取B區9700平方米的官地。換地後，靠近吐露港公路的A區約1.4萬平方米土地會歸政府自行決定發展用途，提供289個單位；靠近山邊的B區逾2.2萬平方米用地則由發展商發展私人住宅項目，提供506個私樓單位。
時任城規小組主席：不考慮地價
改劃申請在公眾諮詢期間，城規會收到700多份支持意見及過千份反對意見，除了附近鹿茵山莊居民擔心影響景觀，亦有區議員及村代表認為，將大片官地在未經公開招標下，交給私人發展商，令人聯想官商勾結。有城規會委員亦在一個小組會議上表達關注，稱換地後A區的土地價值或會低於B區，「政府會笨咗」，但時任城規會鄉郊及新市鎮規劃小組委員會主席兼規劃署長凌嘉勤表示，評估土地價值及換地安排均屬土地管理事宜，不是小組主要考慮的因素。規劃署亦曾就發展給予意見，稱如城規會反對有關改劃申請，可藉「地盤內太多官地，發展商的計劃未必可實行」為由反對。
專家：倘補足地價政府不蝕底
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國說，有關換地計劃政府及私人土地的比例算高，近10年算少見，因近年政府擔心被指官商勾結，換地上較謹慎。他稱新界農地基本約200至300元一呎，如附近規劃配套較好，在二手市場可叫價900至1000元一呎。他又表示近年政府在估地價上十分進取，相信如補足地價，政府在此個案上不會「蝕底」。
議員批繞賣地程序
立法會房屋事務委員會副主席、民主黨議員尹兆堅對發展商的建議表示驚訝，批評是「蛇吞象」、「以小換大」、「等價交易亦談不上」。他指有關建議即使補足地價，亦非公平交易，因原先發展商的土地較散碎，根本無法發展，但發展商提出以小地「槓桿」換大地，繞過正常賣地程序，令其變成可發展用地，藉以提升其土地的發展價值，是「佢出一滴豉油，我哋蝕咗10隻雞」，令人聯想到官商勾結。
立法會房屋事務委員會主席、工聯會議員麥美娟表示，換地時土地價值的差價，相信會在日後補地價反映，現時難評論政府是否「蝕底」。
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