收入增息率降貸款權提升 17年前借18萬今可借27萬
推高樓價還有這幕後黑手
【明報專訊】智庫機構菲莎研究所(Fraser Institute)一份最新報告顯示，加拿大在討論房價上漲情況時，常常忽視的一個因素就是按揭利率。收入增加同時利率下降，使得潛在購房者能貸到的按揭貸款更多，也令房價增長迅速。
從2000年至2016年期間，銀行按揭利率從7.0％下降至2.7％。這導致潛在購房者的按揭借貸權(即最高合格抵押貸款額)增長了52.9％。
根據2000年的家庭平均收入，利率下降還導致同期有4個主要地區的按揭貸款權(Mortgage Borrowing Power)增加：溫哥華從18.37萬元增加至28萬元；卡加利市從22.12萬元，增加到 35.27萬元；多倫多從$ 22.12萬元增加到33.81萬元；滿地可市從17.17萬元，增加到26.25萬元。
與此同時，加拿大的平均稅前家庭收入，在這一時期也上升了53.0％，4個大都市地區的變化如下：溫哥華增長了47.8％，卡加利增長76.8％，多倫多增長35.2％，滿地可增長45.5％。
收入在增加。同時利率在下降，使得潛在購房者借款能力明顯上升。具體來說，加拿大的按揭貸款能力增長了126.1％。其中卡加利增長161.2％，多倫多增長99.7％，溫哥華和多倫多分別增長了118.4％和115.0％。
以2000年加拿大平均家庭的年收入50,785.8元為例。當銀行利率從2000年的7.0％下降至2016年的2.7％之後，一個這樣年收入的家庭，其能貸到的按揭貸款權，就可以從2000年的180,949元，增加到2016年的276,610元，同比增長了52.9％。
假如家庭收入額不變，把上述公式套用到4大地區之後，溫哥華的平均收入水平(51,572元)家庭，在2016年可以借到28萬元，漲幅接近53％。卡加利上漲至35萬元，多倫多增至33.8萬元，滿地可增至26.25萬元。
一旦把收入增加也考慮進來，一個加拿大普通家庭的最高按揭貸款權的增幅，就不再僅僅是52.9％，而是126.1%。
具體來說，卡加利市的增幅最大，達到161.2％；大多倫多增幅最小，但也有99.7％的顯著增長，溫哥華按揭貸款權增加了118.4％，滿地可為115%。
總的來說，潛在購房者如果能夠以較低的利率借款，其按揭貸款的一小部分用於利息，較大部分用於償還本金，使得借貸權力逐步增長，從而間接地推動了房價的上漲。
