銀團按揭風險大 忌只着眼回報 慎防資產誇大 弄清債權優先次序
金融界人士表示﹐銀團按揭投資學問大風險高﹐小投資者忌只着眼於豐厚回報﹐若要沾手﹐慎防按揭資產被誇大﹐以及弄清楚債權優先次序。
近期華人社區傳出投資銀團按揭失利的消息﹐事件涉及120名投資者及900萬元的資金。
根據這名不願披露身分的專家﹐銀團按揭投資實際上與地產開發項目掛鉤﹐如果項目失敗﹐全額討回本金並不容易。
地產項目開發過程難免困難重重﹐由計劃概念至最後竣工﹐當中不乏風險﹐所以回報也大。
這名專家擔心﹐在處理融資披露的資料方面﹐普通投資者未必有足夠的專業知識､警覺性､甚至語文理解能力﹐因而忽視當中涉及的高風險。
潛在投資者可能在實地考察地盤之後﹐便會覺得資產抵押方面有保證。
不過﹐這名專家則指出﹐看見地皮﹐並不等於看見業權﹐所以審慎做法是查冊﹐確定地皮持有人的身分﹐以及是否牽涉到置留權的財務糾紛。
發展項目的估值也大有學問﹐其中重要一環是慎防資產被誇大。
他表示﹐小投資者切忌被項目完成後的價值所渴淆﹐進行按揭投資﹐應以現有物業的價值及發展商的還債能力為依據。
他說﹐這類融資計劃應會提及土地或現有物業的估值﹐小戶投資者不應單看文件內的數據﹐也要查核負責估價的公司是否值得信賴。
另一個常被忽視的重要因素是債權的優先次序。根據這名專家的理解﹐由散戶參與的銀團按揭﹐很可能不是第一按揭﹐換言之﹐一旦發展計劃失敗﹐債權人的身分可能排在尾後。
他表示﹐對於投資者來說﹐二按及三按的風險高﹐正因為這個理由﹐一些發展商需要支付高達28至30%的利息。
他又提醒散戶﹐近年來樓市蓬勃﹐市場已出現小規模發展商過度發展的情況﹐樓市一旦轉勢﹐恐怕會遇到周轉困難。
近期很多房貸經紀自立門戶﹐新公司多如雨後春筍﹐不少的主要業務便是為小型發展商籌措銀團按揭或銀團貸款。他說﹐不用樓市下跌﹐只是橫向發展﹐也可以導致發展項目難尾﹐所以小戶投資者應當特別小心。
