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雖然美國未來兩年料按「息」不動,有利香港樓市,但未來數年落成新盤供應將會大增,相信樓價要繼續面對下行壓力。(資料圖片)
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[昔日明報]

 
經濟
 利淡因素仍多 港樓易跌難升

在《明報》財經與奧國經濟學院合辦的投資講座中,三大樓市專家亦深入分析了「後脫歐」時期香港樓價的走向。紀惠集團行政總裁湯文亮、冠域經濟研究中心主任關焯照、明報投資及地產版資深主編陸振球均認為,香港樓市下半年面對許多不利因素,賺錢實在不容易,因為影響香港樓價的原因很多,即使英國脫歐導致政經局面波動,環球息口持續低企,但港樓仍未可鬆一口氣。

個別市場人士將是次英國脫歐與2008年金融海嘯相提並論,當時環球經濟及股市要靠各國政府「放水」、將息口降至零水平來渡過難關。湯文亮憶述,金融海嘯發生後,他與姐姐、紀惠集團主席廖湯慧靄已認定是次低息環境會很漫長,至少維持5年,「香港如是,美國如是,經濟仍然疲弱,一旦加息投資者便會拋售物業。」

雖然美國聯儲局於去年底終於加息,結束近7年的零息周期,惟至今未有再加,息口仍處低位。湯文亮分析,聯儲局由始至終根本不希望大幅加息,而是次英國公投脫歐帶來的不明朗因素,可望令該局進一步延遲加息,「英國未來兩年要就脫歐與歐盟各國展開談判,磋商新的貿易協議,過程漫長而且期內難免對環球經濟構成影響。我覺得耶倫會好開心,因為她未來兩年都有藉口不加息了。」

香港實行聯繫匯率,息口長期走勢跟隨美國;若聯儲局一如湯文亮預期在未來兩年按「息」不動,港息亦可望繼續在低位徘徊,減低按揭利息開支,利好香港樓市。不過,香港住宅新盤供應在今後3、4年料大幅增加,令樓價面對下行壓力,湯文亮說:「新樓供應真的很多,我會以『海量』這兩個字來形容。這令我想起美國2008年金融海嘯後,美國當地發展商的新樓愈賣愈廉,一個項目分多期發展,但新開售的第二期較早前賣出的第一期更廉宜,結果銷情亦很緩慢。香港樓價目前主要問題是供應(過多),息口影響已並非這樣重要。」

數據顯示,香港土地及房屋供應明顯增加,由2015至2016年度開始的5年期內,公營房屋總落成量較前3個5年期落成量高;截至4月官方統計,未來3至4年私人住宅單位的潛在供應達9.2萬個。不過,雖然供應排山倒海而至,湯文亮認為,已持有市區物業者不必自亂陣腳,因為新供應主要集中在新界區。他強調,市區住宅供應有限,長遠仍然看升,故他建議業主即使希望換樓,也不應該沽出市區舊樓轉買新界區新樓。

陸振球則相信,即使香港低息環境持續,樓價亦不一定上升,因為息口只是影響樓價的其中一個因素。他解釋,1992年鄧小平南巡後中國經濟再次起飛,帶動香港經濟高速增長,加上聯儲局因為美國經濟衰退需要減息,而港息亦隨之下調,「兩個因素一挾樓價即上」;但目前即使香港息口於低位徘徊,惟經濟表現卻乏善足陳,同時出現利好及利淡因素,料樓價難以出現明顯升浪。

另外,陸振球認為,英國脫歐公投,加上以出位言論見稱的特朗普成為美國共和黨總統候選人,反映英美普羅大眾對貧富懸殊的不滿。他解釋,在上世紀70年代,1%最富有人口擁有全球不足10%財富,惟目前有關比率已升抵25%,即1929年美國大股災前的水平,是危險信號,「若所有錢均集中在少數資本家手上,一般人便無錢消費,經濟如何保持增長?當時的結果是長達10年的經濟大蕭條。」

陸振球指出,在1997年香港居民自置居所的比率為45%,隨荇犮籉甈F長官董建華跟蚍あ~大幅增加土地及住宅供應,該比率於2004年曾增至54%,惟再過逾10年後,目前該比率為50.2%,反映物業擁有權愈來愈集中,「更多樓畀有錢人買驉A然後租畀無錢人,正在加劇社會不穩」。關焯照指出,根據美聯物業的數據,去年第四季一手住宅成交價低於同區的二手樓,反映發展商看淡後市;而近日新鴻基地產(0016)及長實地產(1113)兩大發展商先後推120%及123%的按揭計劃「幫助」買家上車,更屬明確看淡的信號,「我估計他們也知道樓價有壓力,擔心如果現時不把單位賣出,將來要以更低價才可出貨。」

根據關焯照的分析,香港經濟及就業市場表現是決定樓價走勢的關鍵因素。他憂慮目前香港經濟穩定的局面難以持續,原因是勞工市場正在轉弱,預示失業率將上升,擔心未來經濟會出現「陰乾」情G或長期停滯。綜合上述分析,關焯照建議買樓小心為上,「如果你真的一定要買,也要肯定自己可以守到,才好現在入市」。明報記者 葉創成

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