以租金收益論屋價 道明說肯定計錯數
[2015.01.25] 發表
【明報專訊】道明銀行近期發表的一份專題報告認為﹐在評估多倫多的屋價是否過高的問題上﹐目前大部分分析人員所採用的房價租金比及房價收入比﹐都有不足之處﹐較可取的方法是用住房負擔能力來分析。
該報告指出﹐屋價增長是好事﹐大體上反映出經濟狀況良好﹐但如果屋價的升幅﹐長期高過家庭可支配收入的增長﹐又或者高過租金的增長﹐通常都會導致屋價過高的情況。
報告稱﹐在多倫多的屋價是否過高的評估方面﹐大部分的分析員利用了屋價租金比。這樣的比較將會反映出屋價過高了60%﹐意味着屋價需要向下調整60%﹐這個比率才能夠符合長期的平均水平。
據報告指出﹐這樣的評估會引來誤解﹐原因之一是多倫多很多出租單位已有相當的樓齡﹐而租務條例對在1990年代之前建成的物業加租有所限制﹐導致租金增長期受到人為的抑制。
這個方法的另一個缺點﹐是屬於不相稱的比較。在過去10年間﹐屋價上升的壓力主要來自單戶房屋﹐但租盤則大多是共管柏文。比較準確的評估﹐應當是以共管柏文的屋價及租金來比較﹐所得出的結果是長遠的走勢較為平穩。
屋價收入比亦顯示出多倫多的屋價過高了25%﹐不過﹐這方法未有顧及過去30年來利息的下降。目前的借貸成本遠低於1990年代﹐結果是現在的家庭可以負擔相對於收入較多的債務。
報告表示﹐基於以上的理由﹐較為合適的指標是住房負擔能力指數。這個指數反映出平均屋價的房貸還款﹐佔去一般家庭的多少收入。
道明銀行在報告中指出﹐主要是因為利息偏低﹐這個指數大致上與長期的平均走勢一致﹐反映出屋價適中。共管柏文的增加﹐導致住房負擔能力維持正常；不過﹐單戶房屋的住房負擔能力指數﹐則遠高於歷來的正常水平。
報告指出﹐以利息回升來說﹐屋價過高的幅度將會介於10%至15%之間。
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