買入舊屋翻建豪宅轉手
成本200萬 利潤80萬
據已有五年經營豪宅買賣兼建築的一名地產經紀表示﹐在大多倫多地區購買舊房改建豪宅﹐入門成本是200萬元左右﹐一般可望在一年半左右便能夠獲得15%至22%的回報。
大鵬地產(HomeLife Landmark Realty Inc., Brokerage)經紀于新水(Xin Yu)認為﹐大多倫多地區建豪宅的趨勢將會愈來愈盛﹐因為很多房子已經有50年﹐甚至70年的屋齡﹐但房子過了40年﹐便只剩餘土地價值﹐不可以指望再適宜居住多50年﹐所以可以預期將會有更多的舊房子被推翻﹐取而代之的是嶄新豪宅。
至於為什麼新建的房子必定是豪宅﹐而不是一般的標準獨立屋﹐于新水解釋﹐當地皮的價錢已經超過100萬元﹐上面的房屋應當不會馬虎的。
據這名地產經紀指出﹐按照目前的發展來說﹐在未來10年﹐將會有為數眾多的伊朗裔投資者在灣景路(Bayview Ave.)西側及士刁路(Steeles Ave.)以南的一帶翻建豪宅﹐一般面積介於3,500平方呎至4,800平方呎之間。York Mills區內也仍會有這類的投資﹐但數量會少許多。
據這名專門經營豪宅的地產經紀兼建築商指出﹐目前熱中於拆舊房建新豪宅的投資者以伊朗人為主﹐估計佔了大多倫多市場的80%﹐其次是意大利裔及俄羅斯裔人士﹐再次之的是華人﹐所佔的市場份額﹐已是微不足道。
于新水又表示﹐去年伊朗人在大多倫多地區大約建造了800間豪宅﹐而華人一年只建造20間左右﹐難以相提並論。
他認為﹐華裔投資者並非財力不足﹐因為在豪宅市場方面﹐他們購買的主要是240萬元至600萬元的物業﹐但不論是來自中國﹐又或是香港及台灣的華人﹐都傾向於購買新屋﹐對自建豪宅的投資都不活躍﹐主要原因是不了解﹐一旦有認識﹐便應會感到興趣。
他解釋﹐在市場購買新豪宅可能需要370萬元至380萬元﹐但自行建造的全部費用也許約為300萬元﹐自住的話﹐可以省回70萬或80萬元﹐投資的話﹐也可以賺取這幅度的利潤。
這名地產經紀指出﹐其實這門地產投資在大多倫多地區非常活躍﹐根據市政府的數據﹐單是在2014年﹐多倫多已有超過1,000間房屋重建﹐集中在士刁路(Steeles Ave.)及艾靈頓路(Eglinton Ave.)之間的一段央街兩側。
他又以烈治文山為例﹐指出在過去的10年﹐由七號公路至16街的一段央街以西地區﹐共建造了約500間豪宅﹐售價介於200萬元至1,000萬元之間。
于新水表示﹐現時這方面的投資集中在北約克?旺市及烈治文山。萬錦市也有﹐但不多。士嘉堡則不適合豪宅的投資﹐因為難以找到買家會在這個地區購買200萬元的房屋。
建造豪宅的成本可分為土地及建築成本兩方面。據于新水指出﹐目前地皮連舊房屋的價格一般至少需要120萬元﹐至於建築費用﹐每平方呎介於185元至190元之間﹐實際情況主要視乎地區而定。
于新水表示﹐投資及自用也會有影響﹐如果是業主自住豪宅﹐用料會更加講究一些﹐比如一個浴缸的價錢便可能需要12,000元。另方面﹐一些建築商也許選用質素較次的材料﹐那麼呎價的成本便有下調的空間。
他指出﹐目前這個市場80%都是投資者。他們會透過購買舊房屋來取得地皮﹐並且向銀行申請房貸﹐然後把房子拆除重建﹐但建築成本則要自行籌備﹐因為向銀行貸款的話﹐利率會高達8%至12%。
豪宅售價不菲﹐但據于新水指出﹐其實投資建造﹐少至200萬元也可應付。他舉例稱﹐烈治文山北部的Oak Ridges區﹐目前75呎乘150呎地段連舊屋的售價在83萬元至85萬元之間﹐建築成本則由97萬元至稍逾100萬﹐以這樣的成本﹐可以建造5,500平方呎的新屋﹐另有還有3車房。
