擁九成業權可換地 餘下政府代收 擴至所有新發展區 須代建公共設施

擁九成業權可換地餘下政府代收擴至所有新發展區須代建公共設施

[2023.12.29] 發表

【明報專訊】發展局昨日公布「加強版傳統新市鎮發展模式」的修訂原址換地安排，由原本古洞北∕粉嶺北及洪水橋∕廈村新發展區，擴展至所有新發展區如新田科技城等政府指定用地。新修訂放寬申請人擁有九成商業或住宅用地，便可申請換全幅土地，其餘一成由政府介入收地，再批予申請人。申請人須按政府要求在發展區內興建指定公共設施，而住宅用地則維持最少4000平方米最低門檻。

發展局：不排除按反應再修改九成門檻

發展局表示，日後不排除按反應再修改九成門檻。有立法會議員贊同修訂，建議當局進一步細化換地條件，例如列明產業具體發展方向等。本土研究社認為，新修訂未經社會廣泛討論，並由政府協助申請人收地，恐變相加速發展商囤地，難以保障小地主權益。

現時古洞北及粉嶺北發展商原址換地申請中，有兩宗仍在處理。根據最新修訂，該兩宗個案發展商已在指定發展用地內購得90%或以上私人土地，因而符合申請換地資格。

古洞北粉嶺北兩宗申請即符資格

新修訂要求發展商除擁有九成土地外，亦需興建政府指定公共設施如道路、公園和康樂設施等，而有關建造成本可在補地價中扣減(見另稿)；申請人亦需就整幅用地，包括政府收回的一成用地繳付十足市值補地價。

另外，新安排除繼續要求申請人向佔用人(包括商戶和住戶)補償外，亦容許佔用人可選擇政府的補償及安置方案，即選擇入住房委會或房協轄下屋邨作安置；而申請人需就此支付有關費用，連同建築成本及行政費用等，初步估計每宗以百萬元計算。

發展局發言人稱，修訂非為加速收地，但有助加快北部都會區發展，並以2017年一宗古洞北∕粉嶺北原址換地個案為例，相關發展區去年入伙，惟對比政府2019年在該區收地，則需2026至2027年方有住宅落成，上述例子反映「政府力量有限」。發言人說，原址換地可節省當局收地約1360元呎價，申請人亦需就換地向政府補地價，令政府可提早獲得地價收入及增加現金流。局方表示，因仍需視乎計劃申請數量等，目前未估算新修訂對當局現金流或財政上得益的具體數字。

損祖堂地小業主權益？發展局：合情合理合法

問及修訂後會否改由發展商主導土地發展，發言人回應稱，政府仍可選擇指定的發展用地範圍，主導權仍在政府。發言人又稱，目前僅為「扭鬆門檻」，認為申請人仍須集齊九成業權，屬「不低的門檻」，餘下的才由政府幫手處理。至於修訂會否令祖堂地或小業主權益受損，發言人強調修訂屬「合情、合理、合法」，且符合社會利益，因即使有關申請不成功，政府亦會收回相關土地。

議員倡列配合產業條件團結基金：增開發效率

立法會發展事務委員會副主席、民建聯劉國勳表示，政府已制定「產業導向」新政策，認為政府可進一步將換地條件明細化，包括要求申請人跟隨政府條件，例如用地須遵從具體創科方向等，務求以產業帶動作規劃主軸，推動北部都會區發展。團結香港基金副總裁葉文祺表示，新修訂可在政府規劃主導下，鼓勵私人土地擁有者積極參與發展，從而達到相輔相成效果，並提升整體開發效率。

本研社：未廣泛諮詢予濫用公權力印象

本研社成員陳劍青表示，繼早前放寬强拍門檻後，今次新修訂反映政府動用公權力沒有底線，亦未見劃一標準。他解釋，過往涉及原址換地的議題事前會在社會討論或諮詢，但目前當局未廣泛諮詢下便將門檻修訂為九成，或會予人政府濫用公權力的印象。他又擔心日後當局或會逐步放寬門檻至八成，甚至更低。

陳又稱，過往發展商多透過中介公司收地，認為新修訂變相鼓勵發展商在未公布規劃的新發展區如馬草壟等，作囤地或投機行為，加速有關中介公司「清場」行動，恐令小業主權益難獲保障。

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