公民點對點：舊區變天

[2023.02.27] 發表

【明報專訊】市建局近年着力研究及開展各區的重建項目，如2022年10月開展土瓜灣兩個重建項目，同年12月啟動「皇后大道西∕桂香街」項目，以求市區更新，改善市區居民生活質素。

市區重建Q&A

Q：什麼是市區更新？

A：政府2011年2月頒布新修訂的《市區重建策略》指引，提出「以人為先、地區為本、與民共議」的方針推展市區更新，而市區更新是藉重建發展、樓宇復修、舊區活化和文物保育等方法，更新舊區面貌。

Q：香港樓宇老化程度有多嚴重？

A：根據立法會文件，截至2021年底本港60年樓齡或以上私人樓宇有3545幢，當中以九龍西最多，佔1011幢。市建局表示，不少老化樓宇於1960年代引入新建築法規前落成，大部分缺乏現代化的建築設施。

(圖二)

Q：市區更新時，如何落實可持續發展？

A：市建局表示於市區更新時，於不同範疇落實可持續發展，如興建具智慧和環保元素的新建築，重整社區環境時為社區帶來商機和就業機會、舉辦活動服務舊區居民，以及營造關愛社區環境等。

資料來源：市建局網頁

市區重建局規劃概念

市建局網頁資料顯示，過去樓宇重建以一棟為單位，重建後的新樓宇分佈零散，未能解決舊區土地規劃過時引致的社區設施落後、交通擠塞等問題。近年市建局以「小區發展」、「規劃主導」更新規劃概念，更有效運用土地資源。

小區發展模式

市建局於2016年開始以「小區發展」模式處理土瓜灣舊區市區更新。市建局透過整合區內合共8個項目的土地用途，並重新規劃區內行車交通佈局。市建局時任總監(規劃及設計)馬昭智2016年指出，土瓜灣區內不少車路令駕駛者「團團轉」，或造成擠塞，故有3項目約17%至18%地盤面積為道路網絡，改善區內交通。

規劃主導模式

市建局於2017年展開油麻地及旺角地區研究(油旺研究)，涵蓋面積約212公頃，研究範圍內的3350幢樓宇中，65%樓齡逾50年，37%為「三無大廈」。

市建局研究的規劃願景將油旺區分為5個「市區更新潛力地區」，當中旺角東、西為「動力商貿區」，大角嘴為「綠悠社區」，油麻地北及南為「歷史文化生活區」。研究指出全面實施規劃願景後，可改善油麻地及旺角的發展潛力，包括增加休憩用地及提供資助房屋等。

■知識增益

樓齡逾50 強拍門檻擬降至七成

2022年《施政報告》公布降低強拍門檻，以加快舊區重建活化，發展局提議將樓齡達50年或以上、但少於70年的私樓強拍門檻，由80%業權降至70%；樓齡達70年或以上，門檻降至60%；同時將彈性處理涉及多個相連地段的強拍申請。局方預計於2023年下半年向立法會提交修訂條例草案。

立法會議員陳學鋒指出樓齡愈舊，業主議價力愈低，質疑降低門檻令部分小業主沒能力爭取權益。實政圓桌田北辰憂慮將有更多老字號店舖因收樓而消失。發展局長甯漢豪表示現時處於諮詢階段，降低門檻目的是為加快重建進度，土地註冊處下擬成立專責辦事處，下設專責辦公室支援小業主。

市區重建對社會發展影響

ˇ 改善社區規劃

舊區的公共設施、土地規劃和道路網絡或未能滿足現時市民的生活需要，市區重建有助改善社區規劃。2021年3月落成的觀塘市中心重建項目第二及第三發展區在規劃時，擴闊行人路和加設無障礙的行人設施，並建設新公共運輸交匯處，當中巴士等候位置設在裕民坊商場1樓，市民可在有冷氣地方候車(圖三)。

ˇ 拆卸危樓保障公眾安全

樓宇老化會影響結構，如外牆石屎脫落、混凝土破損或鋼筋外露等，對公眾安全構成威脅。市區重建會拆卸舊樓，並重新規劃當區發展，有助改善居住環境。

市建局2022年10月公布啟動土瓜灣「明倫街∕馬頭角道」(俗稱「五街」)及「土瓜灣道∕馬頭角道」重建項目，「五街」因樓宇大多樓齡超過60年，普遍失修，多名住戶對重建感興奮，認為有助改善居住環境。居於「五街」逾30年的「五街苦主大聯盟」主席丘太說，大廈老化問題嚴重，以其單位為例，房間漏水及石屎剝落，即使每年花費數萬元維修，亦「整無可整」，她說賠償金額並非最重要，最理想是重建後能改善居住環境。

╳ 失去地方特色

市區重建及活化會拆卸舊建築，原有居民亦要另覓居所，可能失去原有的社區凝聚力和地方特色。旺角波鞋街項目2017年完成重建。市建局2007年稱為保留「波鞋街」的地區特色，新商場採用運動體育作設計主題，預留商舖供受重建影響的波鞋街商戶進駐。但重建後商場大部分商舖由連鎖運動品牌進駐，商場3樓以上已是住宅大廈。市建局解釋因城規會2010年訂定新的高度限制，影響原先方案。1990年代在旺角波鞋街工作、見證波鞋街變遷的前商戶王瑞麒表示，新商場全數由跨國運動品牌或連鎖店壟斷，與普通商場沒分別，重建後令波鞋街的面貌更趨單一。

╳ 安置賠償居民問題

市區重建涉安置原有居民問題，不時掀起爭議。城規會2021年底有條件批准大坑西邨重建，平民屋宇有限公司2022年1月向約1200個住戶發出住戶資料聲明書，列明逾期未交會視作放棄用作審核回遷及特惠津貼資格，最終平民屋宇有限公司收回近900份聲明書。大坑西邨居民權益關注組主席歐陽潔珍稱，有居民因未有補償方案，希望政府借出公屋協助遷置，因此拒絕簽署聲明書。

■模擬試題

顧問教師：郭安

(1)參考資料，指出一項樓宇老化所帶來的問題。(1分)

(2)指出及解釋市區重建時，持份者之間可能發生的一項衝突。(4分)

(3)參考資料及就你所知，就改善市民生活素質，說明市區重建的重要性。(6分)

■參考答案

(1)樓宇老化會影響樓宇結構，如外牆石屎脫落或使居民和路人受傷，威脅公眾安全。

(2)改善樓宇質素 vs. 保留社區特色

市建局與原區的居民及商戶可能對市區重建的期望發生衝突。參考資料，市建局重建旺角波鞋街項目前，提出新商場會採用運動體育作設計主題，預留商舖供受重建影響的波鞋街商戶進駐，但重建後前商戶王瑞麒表示，新商場全由跨國運動品牌或連鎖店壟斷，波鞋街面貌更趨單一，失去社區特色。另一方面，市建局指出更新市區時，於不同範疇落實可持續發展，包括為社區帶來商機和就業機會、服務舊區居民以營造關愛社區環境等，而且市區重建有利改善樓宇質素，保障公眾安全。兩者就市區重建的期望不同，可能引起衝突。

(3)提升公眾安全

香港樓宇老化情况嚴重。參考資料，截至2021年底本港60年樓齡或以上私人樓宇有3545幢，當中以九龍西最多，佔1011幢。市建局計劃展開深水埗土地規劃研究，包括1800多幢私樓，近七成樓齡超過50年。樓宇老化會影響結構，亦可能有消防及衛生隱憂，威脅公眾安全。部分樓宇老化問題嚴重，即使業主多次修葺亦未能解決問題，市區重建有利改善樓宇質素及居住環境，提升市民生活素質。

增加住宅供應

香港地少人多，土地供應不足，市民居住環境擠迫，房屋供應短缺問題迫切。就我所知，舊區的唐樓通常未用盡地積比率，多只樓高3至5層，如市區重建將舊唐樓重建成更多層樓的樓宇，能增加住宅供應，有利紓緩房屋供應緊絀的問題，長遠有利提升市民生活素質。

改善居住環境

不少舊區的城市規劃不合時宜，如行人道狹窄和無障礙設施不足，市區重建有利重新規劃社區，增加相關設施。參考資料，觀塘市中心重建後建設新公共運輸交匯處，市民可於商場內等候巴士。市建局亦計劃以小區發展模式重建土瓜灣舊區，預計建造新的道路網絡，便利市民，提升市民生活素質。

(本刊刊出的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。)

[智學公民第051期]