大灣區GBA新聞：戴德梁行：廣深商業物業投資增逾一成 疫情反覆購物中心空置率升 番禺白雲影響最大

大灣區GBA新聞：戴德梁行：廣深商業物業投資增逾一成疫情反覆購物中心空置率升番禺白雲影響最大

[2023.02.01] 發表

【明報專訊】戴德梁行早前發表大灣區商業物業投資市場及住宅市場(見另稿)的2022年回顧和2023年展望。雖然2022年受到疫情影響，但大灣區的商業物業投資比起住宅物業相對活躍，商業投資成交金額年增15%，當中又以廣州及深圳的成交最理想；但與此同時，廣深兩市的疫情反覆，導致購物中心客流量銳減，商舖空置率有所上升。

明報記者陳子凌

內資支撐市場戴德梁行料今年外資回歸

據戴德梁行的報告，去年大灣區商業物業投資相對住宅物業的交投較為活躍，縱使受疫情影響，下半年仍出現了多宗億元(人民幣，下同)以上的大額交易，全年總投資金額達到649億元，按年升15%；以成交額計算，大灣區佔全國億元以上大宗交易約29%，比例為2018年以來的新高。在各個灣區城市中，去年商業物業投資仍以深圳和廣州最為活躍，其中深圳錄得40宗成交，總成交金額442億元，廣州亦錄得19宗大手成交，總金額為199億元，兩個城市的成交額已佔整個大灣區近99%。

從市場資金來源劃分，去年來自內資的大灣區商業物業成交金額比2021年上升超過58%至559億元，佔總投資金額的86%，可見內資支撐着大灣區物業投資市場；反之，外資投資金額只佔整體的14%。戴德梁行相信，隨着內地和世界恢復通關，今年外資投資比例或能重上2021年水平，即約35%。

戴德梁行中國資本市場執行董事陳彩麗稱，大灣區的商業投資當中，寫字樓項目仍受市場追捧，但買家以自用型為主，佔寫字樓交易額近七成。另外留意到投資在新經濟相關的物業，例如工業、物流、數據中心等的比例有所增加，去年全年相關項目交易金額達154億元，按年增加近47%。

專家：倉儲物流長租公寓成投資熱門

此外，陳彩麗指出，內地自2021年6月起推動基礎設施公募REITs的發展，去年市場共錄得至少13筆與REITs有關的大額交易。REITs市場的高速發展加上政策支持，促使高端製造產業園、生物醫藥園區、倉儲物流、長租公寓等物業成為熱門投資之選。預期這些類型的物業會繼續在2023年走高。

另一方面，廣州及深圳去年均曾遭遇疫情反覆嚴峻，市民因管控影響而日常生活受阻，導致購物中心客流量受到巨大衝擊。戴德梁行指出，以廣州為例，雖然去年12月在防疫政策轉變之下恢復正常，但全年的購物中心空置率按年上升2.7個百分點至7.4%，其中又以番禺和白雲兩區影響較大，空置率上漲幅度明顯，分別上升4.2和2.6個百分點。

購物中心空置率料次季始改善

深圳方面，去年經歷了多輪疫情小高峰之下，一些新購物中心開業籌備進度受到拖累，而在市場需求收縮情况下，新項目本身面臨招商壓力，同時又分流了周邊購物中心的商戶和客人，令部分原本成熟的項目空置率有所上升。以上多重因素，推升深圳去年整體購物中心空置率按年上升4.3個百分點至10.4%。

戴德梁行認為，由於部分購物中心的建設和招商進度受影響，推遲了開業時間，展望今年，廣州及深圳市的購物中心將迎來新一輪供應高峰。由於短期內零售市場觀望情緒持續，疊加未來新增供應量上升的影響，今年首季購物中心空置率仍將承壓，但從第二季開始隨着消費逐步恢復而出現改善。