銀行推新措施助無力供款者 將房貸所增利息轉入本金還 利率不斷加 浮動按揭利息業主壓力大

銀行推新措施助無力供款者將房貸所增利息轉入本金還
利率不斷加浮動按揭利息業主壓力大

[2022.11.22] 發表

【明報專訊】為了幫助房貸按揭者應對不斷上漲利率導致的還款壓力，加拿大最少有2家大銀行推出轉移部分房貸利息進入未償還房貸本金延後償還的政策。

今年3月以來加拿大央行的基準利率上漲到現今的3.75%，加拿大各大銀行的房貸按揭利率也隨之上升，那些選擇浮動按揭利率的房貸業主首當其衝面臨巨大還款壓力。道明銀行(TD)和加拿大帝國商業銀行(CIBC)率先修改還貸政策，允許房貸者把增加的部分房貸利息，放進房貸本金中，在未來還貸期內分期償還。

滿地可銀行(BMO)、加拿大皇家銀行(RBC)、豐業銀行(Bank of Nova Scotia)等加國其他大銀行目前還沒有跟進。

隨着按揭利率快速上漲，一些房貸者發現他們每月的還款額度中償還房貸本金比例非常小，結果引發銀行的「觸發利率」(trigger rate)，該利率要求還貸者增加每月還款額度以減少分期償還的貸款總額。考慮到一些房貸者面臨無力還貸的風險，TD和CIBC銀行允許這部分客戶繞開觸發利率，即每月不必償還全部房貸利息，未償還部分分攤加到房貸本金中，在未來分期還款中逐步償還。

兩家銀行表示這一政策給客戶提供了多一個選擇，幫助客戶找到更適合的還貸方式，但拒絕評論有多少客戶引發「觸發利率」。

房貸按揭者的另一個壓力指示器是分期還款的長度，在過去幾個月，包括CIBC在內的加國大多數大銀行都拉長了客戶的分期還款期限超過30年。截至7月31日各銀行報告其1/4客戶的還款期限都在30年以上。

聯邦按揭保險機構加拿大按揭和住房公司(CMHC)已允許浮動利率借貸者的借貸額度增長到最初額度的105%，換句話說借款人面臨房貸總額高出房產市場價的風險。舉例說，當一名購房者購買一個價值50萬元的物業支付了5%首付款，允許他延遲償還房貸利息後，需要償還的房貸本金從最初的45.5萬元增加到49.875萬元，如果當前房價下跌10%，意味着這一物業價值45萬元，出現房貸大於物業價值的「負按揭」。

市場研究公司North Cove Advisors咨詢創始人Ben Rabidoux警告，代表加拿大納稅人的CMHC允許這一情況出現，冒太大風險。

他還認為這一政策引起另一問題，當借款人更新自己按揭房貸時放大了金融壓力，舉例說，一名選擇5年期固定利率還款25年的房貸者，5年後更新房貸時會發現在剩下的20年還款期內要償還的貸款總額非常高，不得不在相對更短的還款期內償還更多的本金，這可能令一些借款人陷入長期的債務壓力。