知識寶庫：內地樓市斷崖跌 倡保交樓穩民生
【明報專訊】2016年中央經濟工作會議首次提出「房子是用來住的，不是用來炒的」(房住不炒 )定位，各地隨即加強調控房地產政策，僅在2021年房地產調控次數高達651次。在密集調控及新冠疫情對經濟的影響下，2021年下半年起多地樓市成交量出現斷崖式下跌，更出現多個爛尾樓盤及業主「斷供」潮。中共中央總書記習近平在2022年7月28日召開的中共中央政治局會議上指出，要穩定房地產市場，支持剛性(較少受價格升跌影響)和滿足已購樓者的換樓需求，要求地方政府承擔責任，保交樓、穩民生。
■新聞撮要
連番措施盼重振樓市
內地近期連番推出措施期望重振樓市，包括允許地方「一城一策」，靈活運用信貸等政策改善住房需求。截至8月17日，共有83個城市相繼放鬆限貸，還有很多城市調低貸款利率。
2022年10月1日起，人民銀行連同銀保監會提出下調首套個人住房公積金貸款利率0.15厘，5年或以下和5年以上分別調整為2.6厘和3.1厘；第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。
銀行被要求支持樓市
內地企業及員工要繳交住房公積金，住房公積金貸款即是用住房公積金作為抵押，向銀行申請房貸，貸款金額上限則各地不同。新政策容許在2022年6至8月新建住宅售價按月及按年均連續下跌的城市，在2022年底前撤銷首套房貸款利率下限，二套房貸款利率下限則維持不變。據統計70個大中城市，有23個符合條件，包括8個二線城市及15個三線城市。撤銷下限即利率可以低於4.1厘。
彭博引述熟悉情况人士稱，人行及銀保監會最近要求六大國有商業銀行須在2022年底前，各自提供最少1000億元(人民幣，下同)的資金支持內地房地產市場，即合共6000億元。支持的方式包括提供按揭、向發展商提供貸款，購入房企的債券等。
■基礎知識
內地主要樓房政策
1. 房住不炒
自改革開放以來，內地房地產市場需求急速增加，樓市炒風愈趨熾熱。中共中央總書記習近平2016年於中央經濟工作會議提出「房子是用來住的，不是用來炒的」，其後中央政治局會議多次重申「房住不炒」的宏觀調控要求，提出因城施策、分類指導，構建房地產市場健康發展長效機制，如上調房貸利率、暫停以企業或社會組織的名義買樓、房產證3年內禁止轉讓等，以壓抑住屋炒賣風氣。
2022年疫情導致中國經濟下行壓力持續增加。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，中央作政策微調的目的是刺激市場需求，底線仍然堅持「房住不炒」。
2. 三道紅線
中國住建部、中國人行2020年8月對內房商營運定下「三道紅線」，包括剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比率小於1倍的房企均不獲融資。部分房地產企業因而改善經營策略和財務結構。地產商根據「踩線」數目，分為「紅、橙、黃、綠」四檔，若三線全踩，歸類為「紅檔」。2022年上半年被劃為「紅檔」的房企有陽光城及龍光。
■爛尾樓潮
房企陷債務危機 多地湧現爛尾樓
內地多個省市2022年7月陸續出現「爛尾樓盤」及業主集體停繳按揭供款事件，涉及河南、江蘇、湖北、山東等10多個省份逾百個樓盤。不少樓盤因資金斷鏈而全面停工，涉及停工或爛尾的樓盤包括恒大、新力、奧園、世茂等多家知名內房企業，部分企業近年更被爆出已陷債務危機。
河南要求復工 樓盤佯裝開工
爛尾樓「重災區」河南鄭州當局9月6日提出，要「大幹30天，確保全市停工樓盤全面復工」。截至10月6日當地業內人士披露，該市約百個停工樓盤中，近四成難以按照官方時間表復工，個別樓盤為應付政府任務，僱用小量工人進入工地，「表演式」佯裝開工。
住房和城鄉建設部8月表示，已推出相關措施，精準聚焦「保交樓、穩民生」，通過政策銀行專項借款，支持已售逾期難交付的住宅項目建設交付。住建部強調要落實地方政府屬地責任，維護業主合法權益，同時嚴肅查處違法違規問題；追究挪用預售資金的機構和人員的責任。
■知識增益
地方政府收入依賴賣地
中國自1994年推行分稅制改革後，土地出讓收入歸地方政府，加上以GDP為核心的政績考核機制，形成「土地財政」，亦推高樓價。城鎮化加速推動房地產市場發展，賣地收入逐年增加，由2009年的1.4萬億元人民幣(相當於GDP的4.1%)，增長至2020年8.4萬億，佔GDP的8.3%，亦是地方政府財政一大來源。2019年浙江、安徽、江蘇、山東、江西等地賣地收入佔當地整體財政收入幾乎或超過一半。
■公民關鍵字
˙生活素質(Quality of life)
˙新三座大山
(醫療、教育、住屋)
(New Three Big Mountains)
■答一答
根據資料，解釋影響內地樓價變化的兩個因素。
學習及答題指引：life.mingpao.com/htm/dl/20221027bq.doc
(本刊發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。)
[公民學堂 第008期]
