券商：內房停預售機制 需數年過渡
【明報專訊】內房「爛尾樓」停貸斷供風波蔓延全國，再引起市場關注對商品房「預售機制」追責。券商銀河聯昌證券中港研究部董事總經理鄭懷武稱，若取消預售機制將對包括國企在內的內房不利，因所有內房均高度依賴預售現金為其營運提供資金，政府需為內房提供3至5年過渡期以調整其商業模式，特別是如何為未來數年到期債務再融資。他重申中央政府需推出措施，如設立房地產救助基金以幫助內房商及穩定房地產市場。
關於「爛尾樓」風險是否應該取消期房預售，銀保監會新聞發言人、法規部主任綦相日前回應指，「這不僅僅涉及金融監管政策，還需要住建部、人民銀行等多個部門統籌政策協調。」
事實上，在內地每逢出現「爛尾樓」風波，市場均會出現改革或取消預售機制的聲音，因在預售機制下，內房商一旦資金鏈斷裂便會衍生「爛尾樓」。雖然近年政府當局加強控制預售資金監管帳戶，但是次停貸風波的業主們主張，由於銀行未盡監管之職，才會縱容內房商違規挪用預售監管資金，令項目無法營運去。但內地預售機制已運作多年，早自1983年於深圳試行，1995年正式推出《城市商品房預售管理辦法》並全國通用，要改革或取消這對內房已根深蒂固，更是影響其財政命脈的政策並非易事。
有關預售機制的檢討，內地券商國泰君安一份報告指出，妥善處理當前的停工項目，最大的衝擊是房企進一步去金融化，從預售時代進入到「現房銷售時代，會帶來房企資產負債表的中期惡化。預售資金佔房企負債的比重大多在40%至60%，一旦因風險偏好下降，轉化為現房銷售，或者即使是預售，但和海外一樣只付小量的首付或者訂金，僅在交樓的時候再付尾款，這將導致房企的負債端收縮，影響中期的增長。
「爛尾樓」引爆內房銷售信心危機下，多間民企內房自7月初至今跌幅達二至五成，當中被視為優質民企的旭輝(0884)股價更被削半，藍籌碧桂園(2007)亦跌35.39%。旭輝昨遭國際評級機構穆迪將其家族企業評級由「Ba2」降至「Ba3」，高級無抵押債券評級由「Ba3」降至「B1」。穆迪表示在旭輝降評級後，會再審視是否需進一步降級。據外電報道，旭輝首席財務官楊欣回應降級稱，是次穆迪的評級調整不會觸發交叉違約，也不會帶來融資成本跳升。
