簽約時樓市熾熱隨後大跌 買家踢契裁違約賠60萬元
【明報專訊】2017年安省房價大跌時,許多房產交易最終沒有完成。一些業主賣家將毀約的買家告上法庭要求賠償。一位華裔地產經紀就是毀約方中的一員,但他聲稱,他是受到賣方經紀的哄騙才報出高價,所以沒有將交易進行下去。而法官駁回他的申辯,認定該地產經紀違約,要賠付超過60萬元。
2017年3月,地產經紀李某和他的妻子陳女士,想購買多市一處標價為168.8萬元的房產。他們對這處房產興趣很大,為了避免夜長夢多,決定在正式報價的那一天之前,向房主報一個相當誘人的「霸王要約」(Bully Offer)。
據李某在法庭上稱,當時售房經紀法克夫斯基(Falkovski)就向李氏夫婦聲稱,另外還有兩家也想報「霸王要約」,而且數額達到190萬元。聽到這樣的「內幕消息」,李氏夫婦決定再加一萬,報足191萬元,定金達到9萬元,交吉日為7月4日。
但李氏夫婦在4月28日發現,那家他們要買的房產,隔壁物業的成交只有171.5萬元。他們又發現,之前並沒有其他買家登記「霸王要約」,那法克夫斯基就涉嫌欺詐抬高房價。李氏夫婦認為,如果不是被法克夫斯基「哄騙」,他們的報價就會只有150萬元。
就在此時,安省政府開徵「外國買家稅」,房地產市場應聲下滑。李氏夫妻於是在2017年6月,一紙告狀將法克夫斯基告上法庭,稱他有欺詐性的失實陳述,而房主瓦西里耶夫也要對售房經紀的欺騙行為負責,指稱房產交易也應失效。李氏夫婦要求撤銷合同,收回他們的9萬元定金,而法克夫斯基及其地產公司,還要賠付10萬元作為補償。
而涉事物業的業主瓦西里耶夫(Vassilievs)則認為李氏夫婦毀約,不但定金不能退還,還李氏夫婦賠償損失,因為他們後來將該處物業再次放售時,最終成交價只有133萬元,與李氏夫婦的191萬報價差了足足58萬元。
法官﹕找不到售房經紀誤導證據
法官認定,先不論售房經紀是否有欺詐行為,房主根本不會對售房經紀的行為負責,因為房主並沒有控制售房經紀去做進行欺詐性陳述,對於售房經紀的推銷策略,房主毫不知情,更何況根本找不到售房經紀有誤導的證據。
雖然相鄰房產的成交價的確是171.5萬元,但法官認為,在李氏夫婦要買涉事物業時,該物業當時的市場價值是多少不得而知,僅靠李氏夫婦聲稱會支付更少的價格沒有意義,要有確實的損失才能認定失實性陳述。
更何況,李氏夫婦當時想要做出的是「霸王要約」,本來就是要用更高的價格搶先買到房子,否則拖到報價日,以當時火爆的房市來看,房主很可能會從競價戰中得到一個更高的價格,李氏夫婦的所謂「損失」又從何談起?相反由於李氏夫婦的毀約,房主只能將房產重新售賣。但此時房市大跌,整整2個多月,問津者寥寥無幾,於是只好將售價先後降至165萬元和140萬元。
先有買家報出136萬元,雙方沒有談攏。後來又有買家報價130萬元,最後以133萬元成交。
房主夫婦在與李氏夫婦的交易失敗之前,已經購買了另外一處價格為91.7萬元的房產。他們原先設想如果能以191萬元的價格將自己的房產售出,還掉95萬元的銀行按揭之後,還有96.5萬元的淨收入,足以全款購買新房產而不需再按揭。
但房子最後只能以133萬元售出,瓦西里耶夫只好去申請了59萬元的按揭,這就是實實在在的損失。除了原先售價和後來售價之間的58萬元差價,還有2017年7月至12月之間房主要額外支付的19,841元按揭還款,法官判定房主夫婦的損失總額為60.4841萬元。扣除掉原先已支付的9萬元定金,李氏夫婦還要再賠付51.4841萬元。