• 2021.12.06
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中國男子買屋不想顯露姓名 348萬遭人捲款被迫打官司

[2021.12.06] 發表
涉案的物業位於多倫多Caribou Road 176號和178號。(網上圖片)

【明報專訊】一名非加拿大居民的中國男子在多倫多購買舊屋翻新圖利,但又不想自己的名字在物業文件上顯露出來,花了300多萬元之後,據說錢被舊屋業主捲款而逃,其後他與購屋過程中合作的另兩合伙人出了爭執,事情弄至要在法庭打官司。他的名字最終沒在買屋文件上出現,卻在法庭文件上顯露無遺。

2016年,梁宇(Yu Liang,音譯)和女子徐健(Jian Xu,音譯)以及男子王震(Zhen Wang,音譯)相識,他們三人牽涉到一個翻建舊屋以盈利的項目糾紛中。

涉案的物業位於多倫多Caribou Road 176號和178號。2017年,這兩處物業被售出,三人計劃將其買下,翻建後出售以獲取利潤。為此﹐梁宇事先預付了348萬元。

但對於這筆交易的性質,梁宇和徐健及王震之間出現了分歧。梁宇認為這是他與另外兩人合伙/合資做生意。而徐健和王震則認為,這是梁宇在借用他們的名義,並且委託他們來購買物業,出資人就是梁宇自己。

之所以出現這樣的分歧,就是因梁宇並非加拿大居民,而且出於個人原因,梁宇不希望所購買的房產文件上出現他自己的名字,因此他要求王震和徐健註冊一家只有編號的公司──2587830 Ontario Inc.,來代表他行事。

根據購房協議,這兩處房產應在2017年9月20日交吉。但在此之前,物業業主卻說服了梁宇等3人,讓他們先繳足購房款項和翻建資金,隨後業主就帶着這筆巨款逃之夭夭,售房協議也沒有完成。

不過,這兩處房產後來被按揭持有人以指定銷售的方式強制售出,買家是徐健的朋友許露孫(Xu, Lu Sun,音譯),這還是因為梁宇不希望自家的名字出現在買家一欄中。

賣方收足錢未完成交易失蹤 兩人找朋友斥資再買起紛爭

被指挪用當初合伙人資金謀私利

徐健和王震聲稱,儘管他們努力聯繫梁宇,想要從他那裏再次獲取購房所需的資金,但梁宇卻是杳無音信。

於是這兩人不得不請徐健的另一位朋友馬東旭提供資金,終於買下176和178號物業。

此時﹐梁宇已經認定,徐健和王震兩人是在挪用他提供的資金,為他們倆自己謀取私利。這體現在這兩人「偷偷摸摸」地購買了176和178號相鄰的174號物業,而業主與176號和178的業主正是同一人。

他認定,自己以信託方式提供來購買176和178號的墊付資金,被偷偷挪用去購買了174號。

而徐健和王震則認為,當梁宇未能再次提供資金去購買176和178號時,他們與他的協議就已經無疾而終,對梁宇也不再有任何拖欠。最終用於購買176和178號物業的資金並非來自梁宇而是別的人,至於梁宇的錢,早已被原物業的賣家騙走且無法追回。

由此他們認為,176和178號的最終所有權,已與梁宇毫無關係。而梁宇唯一能夠主張的,就只剩他在第二次買房時預付的18.5萬元。

至於174號物業,徐、王兩人認為更簡單,這是與梁宇完全無關的購房交易。總而言之,徐、王兩人稱,他們是用自己的資金,最終翻建了174、176和178號物業,其中176號還被一分為二,變成176號和176B號,因此總共是4處物業。梁宇不甘自己的巨額資金「打水漂」,於是向法庭申請,要求徹查上述4處物業的所有權,而法官拉霍利(La Horey)也在2021年6月16日對這4處物業發出「押後訴訟證書」(Certificates of Pending Litigation,CPL)。

該證書的作用在於,當有關不動產的訴訟發生時,起訴方可以申請這一證書,以凍結相關物業的轉讓或按揭,使其無法交易。

徐、王二人也提出反訴並獲得另一位法官喬立(Jolley)的認可,後者在2021年8月16日進行聆訊後,撤銷了那4份「押後訴訟證書」,但下令將出售176號和174號的淨收益,以信託方式交由法庭持有。

徐、王兩人對此不服,於是提出申訴,要求安省高等法院把被喬立法官「拿走」的錢款再要回來。他們認為,176和178號最終被售出,是通過合法的強制銷售完成的,梁宇本人是知道的,而且也同意了這次銷售,但他並沒有購買。他雖然有墊付大部分資金,但那是在此次強制出售之前。喬立法官應該對此有清楚的認識。

安省高等法院的法官則裁定,對於梁宇的資金是否真正購買到涉事房產,那不是兩位副法官的職能,他們不會對此做出事實認定。而喬立法官解除「押後訴訟證書」,符合訴訟雙方出售房產的共同目標。而且考慮到如果將所有房產的銷售收益全部交由法庭信託,可能會對徐、王兩人造成傷害,因此喬立法官只是要求對其中2處房產淨收益進行信託。

另一方面,喬立法官認為保護梁宇利益的安全措施是必要的,因為她發現了一個需要審理的問題。她已經是盡力持平。

因此﹐高院的法官認為,不能斷定喬立法官在解除CPL條款時,所行使的自由裁量權時有錯,因此維持原判。

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