美商業地產估值較疫前跌1/4
[2020.09.29] 發表
疫情令美國的商業地產，包括商場、酒店、商廈的估值大跌。富國銀行的數據顯示，美國商業地產估值較疫情前下跌超過四分之一。4月以來，116宗延遲償付的商業按揭抵押證券(CMBS)還款所涉及的商業地產抵押品，在重新估值後平均價值跌27%。酒店業首當其衝，美國休斯敦的皇冠假日酒店(Crowne Plaza Hotel)最新估值為2590萬美元，較2014年被打包成CMBS出售時下跌近一半。
休斯敦皇冠假日 6年跌一半
CMBS市場最近的評估，引發市場對CMBS抵押品價值的質疑。當商業地產持有者難以支付抵押貸款時，物業會被重新估值。這些貸款將被移交給一個「特殊服務機構」，該機構最終可能會代表CMBS持有者沒收房產。
距離洛杉磯市中心約20分鐘車程的拉米拉達假日酒店(Holiday Inn La Mirada)最新估值為2210萬美元，較2015年跌27%。
除酒店外，零售業商店也因經濟疲軟等因素而估值下跌。過去4年被打包成CMBS的房貸，平均貸款價值比(loan to value ratio，指貸款金額與抵押品價值的比例)一直低於60%，即使需要出售被抵押的房產以償還貸款，也為投資者提供很大的緩衝空間。不過受疫情影響，這緩衝正被侵蝕。目前CMBS的平均貸款價值比已接近90%。銀行業正提高準備金，以彌補今年可能出現的貸款虧蝕。今年次季，被美國各銀行標示為潛在壞帳的商業房地產貸款數量激增。
分析：不確定因素多 估值誤差大
分析師表示，在當前環境下，要準確評估房地產價值極具挑戰。未來數月的潛在估值，可能會受到確診數字上升、旅遊限制，甚至美國大選等因素影響。美國銀行分析師托德(Alan Todd)稱，現在有太多不確定因素，可能會有極大的誤差。(綜合報道)
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